Be-in-Profit.ru

23 ноября 2022, 09:53874

обсудить

Фото: Андрей Бессонов/ «Фонтанка.ру»Поделиться

По итогам полугодия спрос на землю под жилищное строительство в Петербурге упал в 2,5 раза. Так, по данным аналитиков Rusland SP, за первые два квартала 2021 года девелоперы приобрели 256,32 га, а за аналогичный период текущего года — всего 105,6 га. Эксперты считают, что, с одной стороны, пока рано паниковать, ведь за предыдущие два года земельный банк застройщики пополнили основательно. Но если тенденция затянется, новых проектов в продаже станет меньше, а следовательно, — они будут дороже.

В первом полугодии 2022 года спрос на земельные участки значительно снизился относительно показателей прошлого года. Как отметили в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», в первом квартале года проходили сделки, которые были начаты ещё в 2021 году. При этом по большей части тех сделок, которые планировалось закрыть в марте-апреле, переговоры были отменены или приостановлены из-за общей ситуации в экономике и на рынке.

На снижение активности девелоперов на земельном рынке повлиял рост ставок по банковским продуктам. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), вслед за повышением ключевой ставки до 20 % в конце февраля банки изменили условия приобретения по бриджам (до 16–18 % от стоимости участка), а по непроработанным участкам и участкам с апартаментами и вовсе могли быть отказы. Поэтому сделки по приобретению земельных участков, планировавшиеся с привлечением банковских средств, приостановились.

— По мере снижения ключевой ставки ЦБ, начиная с конца второго квартала 2022 года, происходит возврат к приобретению участков с привлечением банковских продуктов, — добавила эксперт. — В третьем квартале года девелоперы начали проявлять активность в заключении сделок по приобретению земельных участков: количество сделок в третьем квартале сопоставимо с общим количеством сделок за всю первую половину 2022 года.

Также многим застройщикам земельный банк позволяет взять паузу в покупке участков, так как 2020–2021 годы были рекордными по объемам реализации на земельном рынке, при этом многие застройщики пополняли портфель проектов крупными лотами.

— Если вынести за скобки внутреннюю экономическую и глобальную ситуацию, взаимосвязанные, то высокая активность со сделками с землей в 2020–21 годах естественным образом предопределила текущие результаты, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Чтобы купить новый участок, нужно сначала застроить уже приобретенный. У ряда крупных девелоперов земельный банк пополнен на ближайшие 2–3 года. У других сделки могут совершаться в более спокойном режиме, с учетом оценки реалий спроса и ипотечного рынка. Фактически, сделки с землей есть, но они не всегда совершаются на будущее. Например, в конце октября мы купили большой участок, 24,7 га, в Пушкинском районе. В данном случае участок покупался под уже разработанный проект. То есть, сделка стала завершающей точкой после почти двухлетнего участия в проекте.

Как объяснила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», падение спроса на землю под жилищное строительство объясняется общим снижением активности на рынке. Продажи квартир в новостройках упали сначала в конце февраля, а затем в конце сентября. Соответственно, на фоне общей нестабильности некоторые девелоперы не готовы приобретать пятна под застройку. Однако компания «КВС» сейчас рассматривает покупку новых участков: как в черте города, так и в Ленинградской области.

— Снижение интереса к земельным участкам связано с тем, что в нестабильные времена люди часто задумываются, как дальше развивать бизнес, — говорит Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест». — При этом, если говорить о компании «Строительный трест», то мы готовы рассматривать предложения и пополнять наш земельный банк. За последний год мы приобрели несколько крупных участков.

Последний раз похожая картина наблюдалась три года назад, когда строительная отрасль переходила на проектное финансирование и эскроу-счета, отметила Анна Боченкова, руководитель PR службы СК «Дальпитерстрой». На этот раз, по ее словам, причина в другом, но к проектному финансированию происходящее имеет самое прямое отношение. С резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ в феврале — марте этого года выросла и стоимость кредитов, которые застройщики вынуждены брать у банков. В конце октября ключевая ставка ЦБ хоть и снизилась по сравнению с той, которая была на начало СВО, но все-таки остается достаточно высокой — 7,5 %. Вторым, менее важным фактором, по словам Боченковой, может являться рост цен на земельные участки. По данным экспертов, земля под жилищную застройку в Петербурге с 2018 года подорожала на 41 %.

В 2021 году наметилась тенденция на покупку крупных земельных участков за пределами КАД, в основном, в южном направлении, отметили аналитики «Петербургской недвижимости». Причина — предложение на земельном рынке в северной части заКАДья ограничено — большая часть участков уже освоена. В первом полугодии 2022 года этот тренд продолжился — почти все сделки были заключены на территориях за КАД.

В третьем квартале года девелоперы стали также проявлять интерес к участкам бывших промышленных предприятий, на них пришлось около половины всех сделок в этом периоде. Чаще всего такие участки требуют изменения вида разрешенного использования и поэтому являются долгосрочными инвестициями девелоперов.

За девять месяцев 2022 года наибольшее количество земли в гектарах было приобретено во Всеволожском, Красногвардейском, Выборгском, Петродворцовом и Московском районах (совокупно 90 %). По количеству сделок в лидерах также Пушкинский район.

— В пределах КАД это участки в Выборгском и Московском районах, — говорит Анна Боченкова, — за пределами КАД — Пушкинский район и далее область (Всеволожский и Ломоносовский районы). Все большей популярностью пользуется реновация исторических зданий: здесь речь идет, прежде всего, о покупке земли в центре Петербурга. Если говорить о характеристике наиболее востребованных участков, то покупатель, как и всегда, выбирает разумное соотношение цена-качество. На цену земли влияет местоположение, наличие/отсутствие градостроительных ограничений, наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и собственно площадь самого участка.

— Наиболее востребованные участки для комфорт-класса сегодня расположены на юге городской агломерации: Московский и Пушкинский районы, прилегающие к КАД территории Ленобласти, — добавил Сергей Софронов.

Не совсем корректно говорить, что снижение активности на рынке земли обязательно чревато негативом для строительства в ближайшее время, считает Сергей Софронов.

— Объем сделок с землей находится в зависимости от состояния экономики и потенциального платежеспособного спроса на новую недвижимость, — пояснил он. — То есть отражает общие тенденции, которые есть на рынке жилья. Но не всегда является прямым и уж точно не единственным маркером этих тенденций. Есть последствия в долгосрочной перспективе: снижение количества сделок с земельными участками ведет к снижению вывода на рынок новых проектов. При восстановлении спроса возникнет дефицит предложения, как следствие, дополнительный рост цен.

По словам Софронова, оживить любой рынок, и земельный не исключение, может только экономический рост.

— Оживить рынок земельных «пятен» может, во-первых, политическая стабилизация и, во-вторых, принятие нового генплана, — подытожил Анзор Берсиров. — На сегодняшний день отсутствуют гарантии того, что в него будут внесены нужные изменения. Покупка земельных пятен до принятия генплана — это всегда риски, связанные с большими затратами.

— Строительство — процесс длительный, сложный и неравномерный, — считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Заниматься сравнением показателей спроса на землю за первое полугодие 2021 и 2022 годов не совсем корректно. Необходимо понимать, что строительные компании формируют земельные портфели в соответствии со своими собственными стратегиями, учитывая целый ряд долговременных и кратковременных факторов развития экономики. Если вспомнить, сколько земельных участков было куплено застройщиками за два пандемийных года, становится понятным — сегодня делать вывод о снижении интереса к приобретению земли преждевременно.

Кроме того, эксперт отметил, что напрямую с темпами строительства спрос на землю не связан. Однако, если тенденция к снижению будет продолжаться достаточно долго (год или более), потенциально это может привести к росту стоимости квадратного метра в новостройках.

Анна Боченкова предположила, что следствием нынешней ситуации будет сокращение новых проектов у девелоперов. Соответственно, предложение на рынке нового жилья уменьшится и цены начнут повышаться.

— Восстановление же покупательской активности может начаться при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ РФ, — отметила она. — Однако в ближайшие месяцы это маловероятно, поскольку ЦБ при установлении ставки ориентируется на динамику инфляции. А она, по прогнозам экспертов, будет ускоряться (драйверами выступают и рост цен на товары и услуги, и внеплановая индексация тарифов ЖКХ с 1 декабря). В целом финансовые эксперты прогнозируют снижение ставки не ранее марта следующего года.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»