28 сентября 2022, 11:44758
обсудить
Рост цен не только снизил покупательную способность, но и снова переориентировал спрос с городского жилья в сторону области. По данным «Петербургской недвижимости», доля пригорода в структуре спроса с начала года увеличилась до 25 %, вернувшись к уровню 2018 года. Лидер по спросу в первом полугодии 2022 года — традиционно Всеволожский район с долей 73 % от объема продаж в пригороде.
Фото: Андрей Бессонов/«Фонтанка.ру»Поделиться
Но прилегающими к городу районами области интерес застройщиков и покупателей не ограничивается. Только в Гатчине, например, количество новостроек в продаже за год возросло в 3,5 раза. У некоторых застройщиков доля продаж в областных проектах стабильно растет и превышает городские продажи. Перспективных для жизни областных районов становится больше.
Перспективная область
Интерес для застройки в области уже давно не ограничивается только приграничными к Петербургу районами. По словам Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», все локации в удаленности 30-минутной доступности на автомобиле или общественном транспорте можно отнести к перспективным в Ленобласти. При этом такие территории, как Кудрово и Мурино, постепенно теряют свою популярность, поскольку здесь застройка практически исчерпала себя. Можно найти небольшие участки в Буграх, но в скором времени и там возводить новые объекты будет негде.
— Как и раньше, большой потенциал для реализации проектов в формате квартальной застройки у территорий во Всеволожском, Пушкинском и Ломоносовском районах, — говорит он. — Чем выше будут темпы развития инженерной и транспортной инфраструктуры здесь, тем активнее девелоперы будут выводить новые проекты. В фокусе внимания также южное и юго-западное направления. Например, локации между Ропшинским и Красносельским шоссе. В ближайшей перспективе они будут активно развиваться, как и территории между Гатчиной и Колпино, обладающие большим потенциалом.
Дмитрий Макаров, коммерческий директор девелоперской компании Полис отнес к перспективным районам города и области Ленсоветовский и Пушкинский районы, Новоселье, Новосаратовку, Горскую. Девелоперская компания Полис в ближайшее время анонсирует свой новый проект как раз в Новоселье.
— Их потенциал складывается из того, что вместе с домами строится социальная инфраструктура, детские сады, школы, встроенные помещения. В основном это малоэтажное строительство в приемлемой транспортной доступности от города, с однородной структурой жителей. Также точечная застройка ведется в таких локациях как Коммунар, Гатчина, Романовка и других.
Ряд пригородных локаций сегодня уже более развит с точки зрения транспортной и другой инфраструктуры, чем отдельные городские территории, считает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Один из примеров — Янино. Дорога от Янино до метро «Ладожская» на транспорте занимает около 20 минут.
— За последние несколько лет Янино превратилось в настоящий «город в городе», — добавила она. — Здесь представлены разные варианты застройки, созданы места для прогулок, построена социальная инфраструктура, ведутся работы по расширению Колтушского шоссе. Все эти факторы обеспечивают дальнейший потенциал для развития и популярности Янино у застройщиков и покупателей жилья. В ближайшие годы мы планируем запустить здесь два новых проекта. Также мы видим огромный потенциал у Новосаратовки, где на наших глазах формируется новая городская агломерация. Традиционно хорошо себя чувствуют такие популярные пригородные локации как Бугры, Мурино и Новое Девяткино. В будущем эти населенные пункты могут слиться в единую агломерацию, весомым преимуществом которой остается собственная станция метро.
— В Ленобласти за прошлый год введено около 1,1 млн кв. м в многоквартирных домах (без ИЖС), большая часть которого находится на прилегающих к городу территориях, — говорит Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — Сегодня в Ленинградской области динамично застраиваются локации, близкие к городу: Бугры, Мурино, Девяткино, Кудрово, Янино, Новосаратовка. Естественно, что для покупателей жилья масс-маркета определяющим является транспортная доступность, в частности, близкое расположение метро или КАД, а также характеристики квартиры. Активно развиваются и такие региональные центры как Всеволожск и Гатчина. В перспективе 10 лет, при сохранении тенденции миграционного притока в агломерацию Петербурга, мы будем наблюдать высокую динамику строительства около крупнейших городов Ленинградской области.
По словам Фадеева, потенциал складывается из доступности базовых потребностей для комфортной жизни: развитая социальная и коммерческая инфраструктура, грамотно организованная территория проекта, транспортная доступность. Ключевыми вопросами остаются удаленность от работы, наличие школы для ребенка или детского сада.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) отметила, что основные перспективные локации в Ленобласти расположены преимущественно в южном направлении — Новосаратовка, Новоселье, Горелово, Лаголово. Но также Бугры — Мурино — Новое Девяткино (Лаврики), Всеволожск. В этих локациях до конца года планируется запуск масштабных проектов девелоперами Петербурга и регионов.
— В силу ограниченности пятен для застройки в черте города новые интересные проекты, позволяющие создать комфортную и безопасную жилую среду с коммерческими, социальными и торгово-развлекательными объектами, возводятся на прилегающих к городу территориях, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Это проекты комплексного освоения. Наш жилой квартал NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ломоносовского района, на границе с Красносельским районом города, был выведен на рынок восемь лет назад и продолжает своё развитие. Здесь уже создана вся необходимая инфраструктура: открыты два детских сада на 145 мест каждый, в 2020 году заработала школа на 550 учеников, строятся торговые комплексы, медицинские учреждения, а также многоуровневые паркинги. В этом году мы представили обновлённую концепцию застройки второго и третьего кварталов. Проект с большими пространствами для природы и человека разработан шведским архитектурным бюро Semrén&Månsson.
Сегодня активно застраиваются Ломоносовский (поселок Новоселье, Новогорелово, Лаголово) и Гатчинский районы области. Как отметил Ян Фельдман, в Гатчине за последний год количество новостроек в продаже увеличилось в 3,5 раза. Также эксперт отметил Новосаратовку, которая сейчас формируется как новый кластер высотной застройки в Ленобласти.
Ольга Трошева добавила, что основной объем строительства сосредоточен на территориях, близких к городу и КАД. Территории: Бугры, Мурино, Новосаратовка, Новоселье, Кудрово, Янино, Новое Девяткино, Лаврики, Гатчина, Сертолово. Также ведется строительство в Колпино и Всеволожске.
— В настоящее время строительство новых жилых проектов ведется в большинстве крупных населённых пунктов Ленинградской области, таких как Гатчина, Сосновый Бор, Всеволожск, Выборг, Волхов, Тихвин, Кингисепп, — добавил Сергей Степанов. — Здесь можно встретить как точечные проекты многоэтажных новостроек, так и камерные коттеджные посёлки. Однако наибольший интерес среди покупателей первичной недвижимости сохраняется у проектов заКАДья.
Что выбирают в области?
Как правило, люди стремятся жить в районах с хорошей транспортной доступностью, обеспеченных инфраструктурой и желательно с удобным маршрутом до места работы или учебы, отметил Ян Фельдман. Поэтому, если новостройка возводится в такой локации Ленобласти, она будет пользоваться спросом.
— Наиболее востребованы проекты в формате квартальной застройки, — уточнил он. — Это обеспечивает покупателям наличие всей необходимой инфраструктуры для комфортной жизни. И наши продажи это подтверждают — до 75 % сделок в нашей компании приходится на областные кварталы (локации Янино и Гатчина). За первое полугодие 2022 года в этих проектах мы реализовали почти 300 квартир, объем продаж составил 13, 6 тыс. кв. м. Средняя площадь продаваемых лотов — 47 кв. м, средняя стоимость квадратного метра по всем проектам — 139,8 тыс. рублей, средняя цена сделки — 6,6 млн рублей.
— Лидеры продаж — это объекты масс-маркета: классы эконом и комфорт, — продолжил Владислав Фадеев. — На них приходится свыше 80 % спроса на многоквартирное жилье в Ленинградской области. Далее клиент изучает объект с точки зрения удобства для жизни, наличие социальных, коммерческих объектов, близости к городу, транспортной доступности. Наиболее высокий спрос остается у локаций с уже развитой инфраструктурой: Кудрово, Мурино, Бугры, Шушары.
— Чем ближе к городу и чем лучше представлена на рынке недвижимости локация пулом застройщиков, тем выше спрос, — считает Дмитрий Макаров. — Клиентов интересуют объекты со сложившейся инфраструктурой и с отделкой. Например, в Новоселье наблюдаем постоянный прирост объемов продаж и рост стоимости в локации, благодаря малоэтажной качественной застройке со всей готовой инфраструктурой.
По данным Ольги Трошевой, в первом полугодии в пригороде отмечается сохранение объема продаж на уровне аналогичного полугодия 2021 года. Доля пригорода в структуре спроса с начала года увеличилась до 25 %, вернувшись к уровню 2018 года. Лидер по спросу в первом полугодии 2022 года — традиционно Всеволожский район с долей 73 % от объема продаж в пригороде. Основной спрос сосредоточен в локации Бугры — Мурино — Новое Девяткино, далее в порядке убывания: Янино, Новоселье и Кудрово.
Во втором квартале отмечено снижение доли студий в спросе относительно прошлого квартала. Однако если доля студий в структуре продаж в городе вернулась к уровню прошлого года, то в пригородных объектах отмечается снижение доли студий до 17 % — один из минимальных показателей за весь период активного развития пригорода. Спрос перераспределился на одно- и двухкомнатные квартиры. В том числе за счет ипотечных программ — господдержка и семейная ипотека с субсидированными ипотечными ставками (от 0,01 %) позволяют сохранить комфортный платеж при приобретении квартиры с большим количеством комнат.
— В первую очередь покупателей квартир на территории области интересует наличие транспортной и социальной инфраструктуры, — говорит Сергей Степанов. — Наш жилой квартал NEWПИТЕР находится в двух минутах от съезда на КАД, который всегда свободен от пробок, поэтому проезд до метро «Проспект Ветеранов» составляет около 20 минут. Что касается социальной инфраструктуры, то в нашем квартале предусмотрено строительство ещё одной общеобразовательной школы на 1300 учеников, а также ещё четырёх детских садов.
Область против города
Ключевой фактор приобретения жилья в области для покупателя — ценовой. Как считает Владислав Фадеев, при любой сделке клиент анализирует имеющиеся варианты исходя из своего бюджета. Поэтому, с этой точки зрения, объекты в области имеют преимущества перед городскими проектами. Конечно, иметь квартиру в центре города с видом на Неву лучше, но вопрос упирается в финансы. Не все могут себе это позволить. Помимо цены, к плюсам можно отнести широкий ассортимент квартир по площади, отделке и другим характеристикам, близость к природе.
— Привлекательность пригорода для покупателей обусловлена бюджетным предложением, — добавила Ольга Трошева. — Кроме того, пригородные объекты как правило более масштабные, с собственной инфраструктурой — в проектах надежных застройщиков, обширной территорией. К примеру, в проекте «Семь столиц», который Setl Group реализовал в Кудрово, есть пешеходные бульвары, брандмауэры домов украшают фантазийные репродукции известного австрийского художника Густава Климта, на пешеходной площади работает фонтан, благоустроена набережная и построены мосты через ручей на территории микрорайона.
— Основные преимущества: более доступная цена по сравнению с городскими новостройками, близость к природе и при этом наличие необходимой инфраструктуры, комфортная плотность застройки — большинство областных кварталов имеют переменную высотность (из окна человек видит зеленый благоустроенный двор или небо, а не стену противоположного дома), — говорит Ян Фельдман. — С учетом возросших цен и снижения платежеспособности населения многие покупатели сегодня все больше рассматривают ЖК в ближайшей Ленобласти. По большинству параметров они ничем не уступают петербургской недвижимости. Сейчас жилье в ближайшем пригороде Петербурга все чаще воспринимается покупателями, как более комфортное и благополучное в части экологии. Люди устали от однотипных многоэтажек
Если в городе большинство проектов «вписывается» в уже сформированную застройку, то областные проекты формируют её, добавил Сергей Степанов. При проектировании объекта комплексного освоения территорий у застройщика появляется возможность внедрять больше интересных решений, например, общественные пространства, требующие больше места для их реализации. Так, в новой концепции жилого квартала NEWПИТЕР применили принципиально новый подход к проектированию: оно началось с разработки «зеленого каркаса», а уже потом в него вписали жилые дома и общественные здания.
— Ещё одним неоспоримым преимуществом областного жилья является его цена. Так, стоимость квадратного метра в квартале NEWПИТЕР начинается от 130 тыс. рублей, в то время как в городской черте эта сумма уже около 200 тыс. рублей, — подытожил Степанов.
В область — из Петербурга и не только
С начала пандемии жилые комплексы в ближайшей Ленобласти продолжают быть конкурентами петербургским проектам — особенно если проект реализуется в формате квартальной застройки, где есть вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни. Как отметил Ян Фельдман, людям важен комфорт проживания, они хотят иметь свежий воздух, безопасные уютные дворы, дружелюбных соседей, благоустроенный парк рядом с домом и достаточное количество парковочных мест. В условиях снижения платежеспособности населения тренд на смещение спроса в периферийные локации будет укрепляться.
Выбирают недвижимости в Ленобласти не только петербуржцы. Например, в шведском квартале «IQ Гатчина» основные покупатели — это жители Гатчинского района, также он пользуется спросом у жителей Архангельска, Мурманска и Мурманской области. В целом доля региональных покупателей существенно не скорректировалась в последние годы. В нашей компании это порядка 15 % всех сделок. Петербург и ближайшие пригороды выбирают жители Северо-Западного Федерального округа из Карелии, Мурманска, Архангельска.
— Выбирают областное жилье преимущественно жители Петербурга и области (доля около 60 %), которые в пригороде могут позволить себе квартиры большего метража и количества комнат при аналогичном или несущественном увеличении бюджета относительно квартир в городе, — продолжила Ольга Трошева. — Регионалы также активно приобретают квартиры в пригороде, регионы-лидеры — Мурманск и Москва.
А по словам Дмитрия Макарова, основные плюсы области для многоквартирных домов — это малоэтажность, соседство с рекреационными зонами. В близлежащем пригороде выбирают жилье как жители регионов, так и сами петербуржцы, так как доля региональных сделок в любом сегменте на рынке города и области достаточно высока
— Наши покупатели — это прежде всего семьи с детьми, — подытожил Сергей Степанов. — У нас приобретают квартиры как петербуржцы, в том числе расширяющие свои жилищные условия, так и иногородние покупатели из разных городов страны.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»