27 мая 2022, 09:01540обсудить
Юг сегодня — это не только Московский район, Купчино или Пушкин, но и Шушары, и ряд прилегающих областных локаций — Новоселье, Новосаратовка. Низкая этажность застройки и близость парков привлекает сюда новых жителей, а свободная земля — новые проекты застройщиков.
Фото: Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»Поделиться
За счет активного строительства жилья и более низких цен это направление прочно закрепилось в топе локаций среди покупателей квартир. Но, как утверждают эксперты, потенциал южного направления раскрыт не до конца, многие грандиозные проекты пока остаются на бумаге.
Юг против севера
Плотность населения новых территорий южной части Санкт-Петербурга на сегодняшний день меньше, чем, например, северных и восточных. По словам Анзора Берсирова, руководителя проектов комплексного освоения территорий Объединения «Строительный трест», в южной части отсутствуют крупные города-спутники, а КАД менее загружена, что облегчает логистику. Примечательно, что во времена царской России южный берег Финского залива был более востребованным и привлекательным для государственных резиденций и дач, в то время как Курортный район, находящийся на северном берегу, приобрёл популярность лишь в советское время. Южное направление Петербурга стало развиваться гораздо позже, чем, например, северная часть, поэтому многие проекты появились здесь уже после изменений, внесённых в градостроительные планы. Этим объясняется более низкая этажность жилой застройки, плотность населения и, как следствие, — среда, соразмерная человеку.
— Сейчас южную часть города можно условно разделить на следующие зоны, исходя из их застройки, — уточнил Берсиров. — Это территория между Финским заливом и проспектом Ветеранов, посёлок Новоселье, где «Строительный трест» строит современный кирпичный жилого квартала NEWПИТЕР, Горелово, Шушары, территория, примыкающая к «Экспофоруму», а также зона между Волхонским и Пулковским шоссе.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» условно поделил застройку южной части города (за пределами КАД) на несколько направлений. Первый вектор — Пулковские высоты — это район малоэтажных застроек, где высотность зданий ограничена воздушными коридорами из-за близости аэропорта. Другое направление — конец Московского шоссе (Шушары) с застройкой средней и высокой этажности, здесь представлены квартиры преимущественно экономкласса и класса «комфорт». Третье — Таллинское шоссе с проектами «Ветер перемен» и «Новое Горелово», а также Пушкинским районом, основу которого составляют районы с застройкой малой этажности.
По словам эксперта, на застройку в локации влияют несколько факторов. В частности, существующая транспортная инфраструктура района (аэропорт, воздушные коридоры), которая определяет высотность зданий. Другой пример: после присвоения Гатчине статуса столицы Ленобласти в городе стремительно начала расширяться инфраструктура, появляться новые рабочие места. Соответственно, интерес девелоперов к направлению, которое ранее развивалось не так активно, увеличился.
— В южных районах, которые традиционно относятся к так называемым «спальным», представлены в основном ЖК массового спроса, в том числе объекты сегмента «комфорт» и «комфорт+», — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Преимущественно территории в южном направлении застраиваются малоэтажными домами (четыре этажа + мансарда), что отличает их среди других городских локаций. В числе наиболее развитых южных локаций можно отметить «Балтийскую жемчужину» за высокую степень освоения территории, присутствие пула застройщиков, в том числе уже построены и заселены дома от Setl Group.
Также немного южнее активно застраивается территория Ново-Сергиево: здесь строится один из ЖК-миллионников — среднеэтажный «Солнечный город» и малоэтажный квартал «Солнечный город Резиденции» холдинга Setl Group. В начале 2021 года на соседнем участке открылась продажа квартир в малоэтажном ЖК «Любоград» компании «КВС». Активно застраивают территорию Шушар на границе с КАД, где помимо основного девелопера «Дальпитерстрой», работающего здесь с 2006 года, за последние годы купили участки (и некоторые уже реализовали проекты) такие девелоперы как ГК «ФСК», «Аквилон» и «Лидер групп», «Интер групп», ГК «Эталон», Bau City. Также динамично развивается малоэтажная застройка на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе. Среди наиболее крупных объектов здесь можно назвать, например, «Зеленый квартал» и «Парадный ансамбль» компании Setl Group, «Югтаун» от «КВС». Также недавно стало известно о приобретении крупного земельного участка компанией «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».
В принципе, южным направлением укрупненно можно назвать все районы от Невского до Красносельского, считает Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании Полис Групп. Исторически сложилось, что эти районы были развиты слабее, чем север города, исключение здесь разве что может составлять Московский район города.
— Связано это с концентрацией промышленных предприятий, в частности, в Невском и Кировском районах, а также с низким уровнем транспортной доступности, — пояснила она. — Сейчас мы говорим о Красносельском районе, где уже более 30 лет не могут всё-таки открыть ни одну станцию метрополитена. Помимо основных районов города, здесь еще много условно пригородных (Пушкинский, Колпинский, Петергофский) и тесно связанные с ними районы Ленинградской области (Гатчинский, Ломоносовский).
— На севере города мы имеем такой мощный жилой магнит как Мурино и Бугры, — добавила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Южной части пока противопоставить нечего, но мы планируем, что проект ЦДС «Новосаратовка», в частности «Город Первых», станет именно таким объектом. Эта локация будет близка к городу, но ее фактическое нахождение в области даст приятный ценник.
— Юг города выгодно отличается от севера тем, что здесь строится преимущественно малоэтажное жилье, считает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Новые кварталы, состоящие из домов высотой 4–5 этажей, возводятся в Красносельском, Петродворцовом, Московском и Пушкинском районах. К примеру, «КВС» строит в Стрельне малоэтажный ЖК «Любоград», а в Пушкинском районе — Олимпийские кварталы «ЮгТаун».
Переезд на юг
У застройщиков южное направление востребовано из-за большого количество земли по приемлемой цене для строительства жилья класса масс-маркет на Таллинском и Московском шоссе, отметил Анзор Берсиров. А также привлекает возможность реализации комплексов формата Urban Village, когда ценностью проекта становится его близость к природе и к культурным объектам, которых на юге города довольно много. Примерами таких проектов являются: «Образцовые кварталы», «ЮгТаун», «UP Квартал», INKERI, «Парадный ансамбль».
Если говорить о покупателях, то юг привлекает их в том числе малой и средней этажностью застройки. По словам Натальи Кукушкиной, если судить по спросу на проект «Новосаратовка», можно сказать, что его рассматривают как первое жилье либо жилье для детей, особенно если родители живут в южных районах (Фрунзенском, Московском). Часть спроса приходится на семьи, планирующие расширяться и покупать большую жилплощадь, но также тяготеющие к югу города.
— Сегодня новостройки здесь более бюджетны, чем в других районах города, что, конечно, привлекает покупателей, — добавила Ольга Ульянова. — Громкие обещания всё-таки проложить метрополитен наполняют надеждой как покупателей, так и застройщиков — именно здесь сейчас осваивается множество новых участков, что характерно, здесь сразу выстраивалась четкая градостроительная политика и выделялись зоны с малоэтажной и среднеэтажной застройкой. Можно ориентировочно оценить долю новостроек здесь в районе 65 % от всех новостроек агломерации города с областью.
— Юг Петербурга также отличается хорошей экологией и большим количеством парков, — говорит Анжелика Альшаева. — Пушкинский и Петродворцовый районы — настоящие зеленые оазисы города. Согласно нормативам, здесь должно быть не менее 18 кв. м зеленых насаждений на человека. Для сравнения, норматив в центральных районах — всего 6 кв. м. Еще одно преимущество юга — исторические пригороды с многочисленными достопримечательностями. Это Константиновский дворец и парк, Петергоф с уникальной фонтанной системой, Ораниенбаум, дворцы и парки Пушкина и Павловска. Жизнь в этих районах дает возможность регулярно бывать в красивейших местах нашего города, отдыхать на природе, посещать культурные мероприятия.
Свои пути роста
Резервы земли в южном направлении достаточно обширны, отметил Дмитрий Ефремов. Так, в феврале 2022-го на торги было выставлено более 250 га: три участка площадью 13,1 га, 44,7 га и 161,4 га в Виллозском сельском поселении и еще участок на Рехколовском шоссе в Пушкине площадью 38 га с разрешенным использованием под общественно-деловую застройку.
— Здесь уже сформировались определенные локации застройки: Шушары, южная часть Московского района в районе Предпортовой ул., Дунайского проспекта, достраиваются территории бывшего завода «Самсон». Развивается кластер застройки в поселках Новоселье и Горелово. Строятся новые ЖК вдоль Петергофского шоссе по направлению к Петергофу, — подытожила Ольга Ульянова.
— Периодически на юге ставят градостроительные эксперименты, анонсируя новые проекты малоэтажных кварталов, однако опять же — это жилье нельзя назвать массовым, — подытожила Наталья Кукушкина. — Можно вспомнить и город-спутник Южный, который хотели возвести на бывших полях рядом с университетом ИТМО.
Территория города-спутника Южный потенциально может быть застроена примерно 4 млн кв. м нового жилья, добавила Ольга Трошева. По ее мнению, также будет застраиваться территория поселка Детскосельский, Новоселья и Ново-Горелово. Более удаленный городской район — Колпинский — преимущественно развивается за счет проектов реновации. А Новосаратовку будут осваивать несколько девелоперов (Setl Group, ЦДС, «Самолет», «Охта групп» и пр.). Пока здесь в продаже ЖК «Город Первых» компании «ЦДС».
—Уже несколько лет ведутся разговоры о масштабном строительстве города-спутника Южный, — подтвердил Анзор Берсиров. — Это перспективный проект, выхода которого многие ждут. Также активно развивается и будет и дальше развиваться посёлок Новоселье, территории вдоль Петергофского шоссе. Если говорить об особенностях развития южного направления, то стоит отметить, что есть некоторые ограничения полётной зоны аэропорта Пулково, но кардинальных изменений они пока не вносят.
По словам Ольги Ульяновой, значительная часть существующей южной застройки хаотична. Яркий пример — Шушары, на этом фоне «Новосаратовка» позволит удовлетворить спрос массового сегмента, предлагая комплексные градостроительные решения.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»