12 октября 2022, 12:171899
11 комментариев
Снижение этажности — не панацея для создания качественной жилой среды, а проблем при строительстве возникает немало. О том, что необходимо сделать, чтобы малоэтажное жилье от ИЖС до многоквартирных домов строилось активнее, говорили эксперты на круглом столе «Фонтанки».
Фото: Евгений Павленко/КоммерсантъПоделиться
Малоэтажная (до 3) и среднеэтажная (до 8) застройка весьма неоднородна. Формально в нее попадают и дачные домики в СНТ, и коттеджи в элитных поселках, и таунхаусы, и привычные многоквартирные дома — просто пониже, чем в традиционных районах массовой застройки.
— Если брать формально, то малоэтажная застройка может появиться по всей территории Ленинградской области, где в принципе можно строить жилье, — говорит Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области. — Она может быть в зоне незначительной урбанизации: например, в сельских поселениях, где ограничение этажности не более 5 этажей. Если же функциональная зона предполагает многоэтажную застройку до 12 этажей, то там могут быть дома малоэтажной и среднеэтажной застройки.
Сергей Лутченко обратил внимание на то, что мало- и среднеэтажная застройка выглядит значительно интереснее, если в ее составе есть высотные доминанты — их можно согласовать даже при существующих ограничениях при условии выполнения требований региональных нормативов градостроительной деятельности Ленинградской области.
— Иногда лучше не строить везде 12 этажей, а где-то снизить до 5–6 или 8–9, а где-то, наоборот, повысить до 15. И это будет смотреться лучше, чем просто 4-этажная ковровая застройка, — полагает Сергей Лутченко. — И европейская, и российская практика говорит о том, что среда улучшается, когда есть какой-то вектор, заданный доминантой.
Но несмотря на это, на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области активного строительства среднеэтажного жилья (до 8 этажей) не наблюдается — застройщики все равно пытаются выйти на максимум. Положительных примеров с переменной этажностью немного, но они есть — например, в Новоселье и в Аннинском поселении. А вот на востоке и севере выросли районы-сателлиты большого города. По словам Сергея Лутченко, поскольку застройщику приходится вкладываться в инфраструктуру, то ее стоимость закладывается в цену квадратного метра — и чем больше этажей, тем, возможно, меньше нагрузка на одного покупателя.
Общий объем предложения в малоэтажных ЖК (если брать высоту 4 этажа плюс мансарда) составляет на данный момент 276 тыс. кв. м или 9 % от объема предложения в агломерации, рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). «Лидеры здесь — Красносельский (121 тыс. кв. м), Пушкинский (61 тыс. кв.м) и Петродворцовый (40 тыс. кв. м) районы, — отметила она. — По итогам первого полугодия 2022 года малоэтажные ЖК занимают 13 % в структуре спроса по Петербургу и 11 % — по агломерации». По словам Ольги Трошевой, популярность этого формата обусловлена более низкой ценой предложения, комфортной этажностью и благоустроенной территорией комплексов.
Что касается цены, то в сентябре 2022 года в малоэтажных ЖК Петербурга она составила 195,1 тыс. рублей за квадратный метр, в пригороде — 137,4 тыс. Это ниже, чем средняя цена в масс-маркете, на 13 % и 8 % соответственно, подчеркнула Ольга Трошева.
Высокая нагрузка
На самом деле, застройщики не решают, сколько будет этажей в доме, отмечает Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест»:
— Приобретая земельный участок, мы изначально понимаем, что там можно построить и сколько будет этажей. Я убежден: чем ниже застройка, тем комфортнее среда. Но нам приходится находить компромиссы между экономическими, архитектурными и социальными факторами.
По его словам, Новоселье, где Объединение «Строительный трест» возводит жилой квартал NEWПИТЕР, — это как раз яркий пример того, как должны развиваться новые территории: при формировании генплана выделены разные зоны — где-то можно строить повыше, до 12 этажей, где-то определена среднеэтажная застройка.
— Я считаю, что даже в зоне многоэтажной застройки высота должна быть разнообразной, — комментирует Анзор Берсиров. — Мы строим дома от 6 до 12 этажей, а в новом проекте планировки согласовали 18-этажную доминанту.
— Проекты малоэтажного строительства намного сложнее для нас, чем многоэтажные, с экономической точки зрения, — продолжил он, — потому что площади фундамента, кровель и благоустройства такие же, как в многоэтажных жилых комплексах, а нагрузка при этом ложится на меньшее количество квадратных метров жилья. Значит, она повышается на каждый метр, поэтому мы стараемся заранее максимально учесть все недостатки финансовой модели.
— Главное, от чего зависит развитие малоэтажного строительства, — это регламенты, которые создает городская администрация, в том числе — условия в Генплане, Правилах землепользования и застройки, где должен быть правильный баланс видов разрешенного использования и градостроительных параметров, а также наличие инфраструктуры, — рассказывает Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации». — И нужна инвестиционная активность: в Петербурге есть места, где даже при наличии сетей и дружелюбных регламентов никто ничего не возводит. Мы строим в Приморском районе: здесь одни из лучших условий по экологии, исключительно малоэтажный микрорайон, пляжи, лесопарки. Стоимость земельных участков одна из самых высоких в городе. Многие хотят жить здесь. Поэтому в проект «Прибрежный Квартал» мы пошли с философией нового урбанизма, уникальной интересной архитектурой и инновационными потребительскими характеристиками.
— Соглашусь с тем, что застройщики строят по максимуму: разрешено до 4 этажей — будет 4 этажа, можно до 12 — будет 12. Там, где малоэтажная застройка с коттеджами и блокированными жилыми домами, — будут больше строить блокировку. Немногие стараются идти не от количества, а от качества, а градостроительные чиновники вообще такими проектами в Санкт-Петербурге не интересуются. Последний главный архитектор города, который приезжал к нам на объекты, — Олег Харченко.
— Малоэтажное строительство упирается еще в то, что это низкомаржинальная деятельность, которой занимаются малые и средние компании, а им не хватает ни материальных, ни административных ресурсов, — говорит Михаил Голубев. — И когда они пытаются что-то согласовать, даже не внести изменения в Генплан и ПЗЗ, а просто размежевать участок, получить разрешение на строительство или ввести дом в эксплуатацию, то упираются в административный барьер. Или их просто морочат по кабинетам. Чтобы заниматься малым строительным бизнесом, у государства не хватает управленческих возможностей. Администрировать 50 крупных компаний с сотнями тысяч квадратных метров многоэтажки проще, чем тысячу заявителей на строительство жилого дома в несколько этажей.
По его словам, чтобы развивались территории с малоэтажной застройкой, необходимо создать правильные экономические модели, где переплетаются в смешанной застройке и квартирные дома, и блокированные, и индивидуальные — с правильным набором нежилых функций и соответствующей моделью улично-дорожной сети.
— Ни в коем случае нельзя при разработке планирования малоэтажной застройки руководствоваться принципами возведения многоэтажных районов, — настаивает Голубев. — Также надо создать набор условий, чтобы выросла рентабельность проектов у предпринимателей и инвесторов, были созданы ипотечные условия для граждан и еще больше повысился интерес к малоэтажке. Вообще 2/3 жилья в России и так строится как ИЖС и дачи, если не брать Петербург, а смотреть на страну в целом. Но пока это больше не системная застройка, в основном, а хаотичная. В больших городах чиновники от градостроительства мало времени уделяют малоэтажке, а это качественная и соразмерная среда жизни для человека, вложение в конкуренцию за человеческий капитал.
Александр Дядин, генеральный директор компании «РОСТерм» отметил, что застройщики выбирают более высотные здания, что связано с маржинальностью и отсутствием специальных условий для покупки участков под малоэтажное жилье. «В целом же, оно более комфортное, более технологичное — это как раз то, что нужно сегодня современным людям», — добавил он.
Внешняя привлекательность
— Если у застройщика есть возможность возводить большие кварталы, то надо оставлять после себя не просто рядовую застройку, а архитектурно-градостроительные комплексы, которые могут быть примерами современной комфортной среды и, возможно, в дальнейшем — памятниками градостроительного зодчества XXI века, — считает Сергей Лутченко, — Например, в Заневке есть доминанта ЖК «Архитектор», которая собирает вокруг себя городское пространство и создает запоминающийся образ. Важно оставлять после себя уникальную среду и качественную архитектуру.
В противном случае, по его словам, получается, что малоэтажный проект выглядит так, будто приехал вагоностроительный завод и выгрузил в поле одинаковые вагончики.
Отдельное направление малоэтажного строительства — дома на 1–2 семьи, которые строятся, как правило, под запрос клиента.
— Собственники активно скупали землю во время пандемии, но и сейчас рынок не остановился — люди строятся, покупают землю, планируют дальнейшее расширение, — рассказывает Виктор Лукин, генеральный директор ООО «Группа Компаний «Стройсинтез». — Хотелось бы, чтобы и сам рынок стал более интересным и качественным. И сейчас есть предпосылки у государства, чтобы помочь развиться этому направлению, а поскольку в нем задействовано много средних и малых компаний, то их поддержка даст большую синергию.
Что касается крупных застройщиков, то, по словам Виктора Лукина, им на загородном рынке тяжело — они не знают маржинальности, им трудно работать с частным клиентом. Поэтому это направление могло бы стать полем для совместной работы. «Мы знаем клиента, а у крупных игроков есть средства, которые они готовы инвестировать с перспективой долгосрочного заработка, — пояснил он. — Тем более, что в малоэтажной сфере массовых игроков пока нет, а перспективы роста — есть. За сотрудничеством крупных инвестиционных игроков с загородными компаниями большое будущее».
Вложения крупных игроков позволят предложить более качественные решения, повысится капитализация объектов, и потом их можно будет дороже продать, считает он. Также важно изначально создавать для загородных поселков генплан с полным пониманием ландшафтного пространства.
Сергей Лутченко добавил: «Если говорить о блокированной застройке и ИЖС, то целесообразно в рамках регламентации вводить определенный дизайн-код. Сейчас полномочия Комитета по градостроительной политике в согласовании архитектурно-строительных решений распространяются только на социальные объекты, которые строятся за счет бюджетных денег, или на объекты, которые в рамках Градсовета Ленинградской области рекомендованы к согласованию в комиссии по рассмотрению АГО. Но дизайн-код можно включить, например, в Правила землепользования и застройки или правила благоустройства муниципального образования. Для этого важна изначальная заинтересованность руководства муниципального образования и представление о том, как должна выглядеть рядовая застройка и общественные пространства населенных пунктов. Это не означает жесткой регламентации того, из чего должны быть построены дома — финансовые возможности у людей разные, — но такая норма позволит сделать вид поселений более привлекательным и запоминающимся в хорошем смысле слова».
— В том же самом Новоселье изначально была задана правильная градостроительная концепция, потому что руководство МО было мотивировано и заинтересовано, — напомнил Сергей Лутченко. — Приграничное расположение с Санкт-Петербургом обязывало создать уникальную и яркую градостроительную среду — и на мой взгляд это получилось.
Анзор Берсиров усомнился, что можно будет успешно контролировать выполнение таких регламентов в части ИЖС: «Дизайн-код — это хорошо, но вопрос стоит в дальнейшем регулировании: можно ввязаться в судебный спор, который будет длиться несколько лет и приведет неизвестно к какому итогу».
— С крупными застройщиками проще, их можно собрать вместе и договориться, — продолжил Виктор Лукин. — А большинство поселков — это нарезка в картофельном поле. Собственник продал участок и ушел, иногда даже УК не осталось. И внедрять какие-то регламенты в такой среде с такими игроками — гораздо сложнее. Поэтому нужно помочь тем, кто продает участки, и тем, кто создает дома, — предлагать образы поселков и объяснять: если следовать регламенту, то не просто вид будет лучше, но и они смогут больше заработать.
Сергей Лутченко пояснил, что такие регламенты, конечно, будут применимы для тех территорий, которые в настоящее время переводятся в зону жилой застройки, и важно «поймать» их на начальном этапе и корректно установить правила застройки.
Инфраструктурные задачи
Михаил Голубев отметил еще один момент, который не регламентирован при строительстве кварталов и поселков с ИЖС — в отличие от многоквартирных домов.
— У нас нет нормального закона, который описывал бы ЖКХ-деятельность в коттеджных поселках и кварталах с ИЖС, а также в кварталах, где застройка смешанная. Как только появляется ИЖС, то регламентация пропадает, — рассказывает он. — Кроме проблем с дизайн-кодом или единым архитектурным обликом, если человек не хочет платить за общее электричество или за уборку дорог, то его принудить тяжело. Закон на этот счет собираются рассматривать осенью. Это очень важный момент для развития малоэтажного строительства, когда образуются разные системы с разными видами застройки. Скандалы с жителями, неплательщиками, споры с управляющими компаниями — во всем этом надо быстрее навести порядок.
По словам Сергея Лутченко, проблемы зачастую возникают оттого, что землю раздают власти одного уровня, а инфраструктуру должны строить другие.
В целом же, с точки зрения инфраструктуры строительство даже среднеэтажных комплексов сложнее, чем многоэтажных, говорит Анзор Берсиров.
— И газовую, и канализационную трубу надо подвести и к зданию, в котором 25 этажей и 140 тыс. кв. м, и к дому в 4 этажа на 2 тыс. кв. м — диаметр трубы разный, а суть одна. Застройщик, который строит малоэтажный комплекс, старается делать дома максимально крупными, даже если они ограничены 4 этажами. В таком случае секции либо как-то сблокированы между собой, либо объединены технически паркингом или подвальными помещениями. Это позволяет сэкономить на специальных помещениях, вентиляционных шахтах, электрических щитах и подводах к дому.
У малоэтажной и многоэтажной застройки есть различия и во внутренней инженерии.
— Если учитывать высокую стоимость земельных участков в Петербурге и области, то малоэтажка получается особенно дорогая, поэтому и требования покупателей, будущих собственников к такой недвижимости гораздо выше, чем к многоэтажным домам, — объясняет Александр Дядин. — Если говорить об инженерной начинке зданий — водоснабжении, отоплении, — мы видим как производители, что в большинстве жилых комплексов низкой этажности используются более современные, высокотехнологичные, энергоэффективные, эстетичные решения. Системы отопления в малоэтажных ЖК чаще всего горизонтальные — со скрытой прокладкой трубопроводов в стяжке. В некоторых ЖК даже квартальной застройки и КОТ встречаются примеры, когда в качестве системы отопления используются водяные теплые полы. Таких примеров немного, но они есть в Петербурге и Ленобласти.
По его словам, в ИЖС и коттеджах почти в каждом доме есть теплый пол, но строители МКД в меньшей степени используют эту систему в качестве основного источника отопления.
— Мы не раз считали систему отопления на основе теплых полов, — поясняет Анзор Берсиров, — но в итоге стоимость получается выше, а маркетинговая составляющая ее не компенсирует. Не будет человек выбирать жилой комплекс, исходя из того, что там теплый пол, а не радиатор. Те, кто все-таки такое решение применяют, амбициозно решили сделать это своей фишкой, однако стоимости проекту это не прибавляет.
Александр Дядин отметил, что хоть теплых полов в малоэтажных ЖК нет, но нет и вертикальных стояковых систем. Они остались только в совсем старых домах. «Все-таки эстетика присутствует, когда отопительный прибор подключается хромированными трубочками, а не идут две трубы от пола до потолка», — отметил он.
В 2022-м у строительных компаний возникла проблема обеспечения трубами из сшитого полиэтилена, т. к. европейские игроки — Rehau и Uponor — покинули российский рынок. Но, по словам Александра Дядина, компания «РОСТерм» уже значительно нарастила производство труб PE-Xa и аксиальных фитингов для них, что станет полным импортозамещением в этом сегменте. В следующем году планируется увеличить мощность производства в Санкт-Петербурге еще в 2 раза, что позволит обеспечить рынок России любыми объемами труб из сшитого полиэтилена и фитингов. По запросу клиентов производство «РОСТерм» уже расширило ассортиментную матрицу в больших диаметрах труб и фитингов и начало производить трубы из ПВХ и ПНД.
Еще больше от многоквартирного по инженерной части отличается рынок загородной недвижимости. По словам Виктора Лукина, клиент заказывает более дорогую услугу для небольшой площади 150–200 метров, а застройщики делают это на тысячи, миллионы метров.
— Для крупных строителей это тяжелое решение — делать теплый пол. Многие клиенты делают редизайн, перестановки — а при перемещении межкомнатных перегородок, например, теплый пол можно повредить и затопить соседей, — пояснил он. — В загородном секторе такое отопление очень распространено, потому что помещения нужно больше обогревать. Поскольку в домах есть собственная газовая котельная, то это дешевле, чем обогрев электрическими полами. Плюс в архитектуре часто используются панорамные окна, а под них идут только внутрипольные системы, которые могут быть комбинированными, т. к. не во всех комнатах нужен теплый пол.
Если говорить об инфраструктуре загородной жизни в целом, то, по мнению Лукина, государство могло бы помочь, в первую очередь, дорогами, т. к. застройщики обычно экономят на хорошем асфальте.
— Что бы это дало? Поддержало бы дорожные компании, которых не так много осталось, за счет большого объема госзаказа. Обеспечило бы притяжение в загородную сферу, т. к. доступность поселков бы выросла: когда человек въезжает в свой поселок по гравийной дороге, то не так часто хочет туда возвращаться, — объясняет он. — При наличии асфальта качество жизни владельца намного выше. Значит, капитализация поселка сразу увеличится, дома вырастут в цене, станут более эстетичными, придут более платежеспособные клиенты. Но застройщикам не потянуть такие затраты на асфальт, так как придется продать не один десяток участков, чтобы их окупить.
Михаил Голубев обозначил также тему благоустройства, озеленения.
— Малоэтажка — это соразмерное человеку жилье, ниже деревьев, и значительная часть затрат идет на озеленение, благоустройство и ландшафтный дизайн, — пояснил он. — Требования у людей к такой застройке более индивидуальные. И у застройщиков начинаются проблемы: если они развивают это за свой счет, могут не попасть в предпочтения покупателей. Мы, например, свои дома сдаем без отделки, с минимальной инженерией, а дальше уже люди как хотят сами делают — и теплый пол, и современные системы. Можно потратить огромные деньги, все заасфальтировать, благоустроить и озеленить, а потом это все не окупится, и компания разорится. Опять же, за чей счет эту всеобщую красоту содержать и эксплуатировать? В этом и сложность, что ты хочешь как лучше, себестоимость постоянно растет, а потребительского спроса не хватает. Мы за свой счет заасфальтировали и содержим подъезд к нашему кварталу.
По его словам, должна быть четкая грань, где задачи частного инвестора-застройщика, а где может помочь государство.
Тем не менее, некоторые компании берутся за комплексное освоение территории и в малоэтажном строительстве. Как рассказал Анзор Берсиров, на Северо-Западе «Строительный трест» — единственный крупный игрок, который продолжает развивать коттеджную застройку.
— Первый такой поселок мы строили в Кузьмолово в середине нулевых и в какой-то момент осознали, что он недостаточно рентабельный для нас в той структуре, в которой мы работаем с многоэтажным жильем, — отметил он. — Но мы не отказались, а переформатировали работу, осознав, что надо создавать отдельную структуру для малоэтажного строительства. Свой застройщик, свой генподрядчик, своя бухгалтерия, свои финмодели — это в принципе иной бизнес, нельзя сравнивать. Если мы крупные среднеэтажные проекты еще пытаемся как-то сравнить с многоэтажными, то ИЖС и блокированные дома — это другая история.
Сейчас у компании два коттеджных поселка. Один из них в Петергофе — КП бизнес-класса «Сад времени» — на завершающей стадии, там уже на 95 % все продано и построено. Планируется приобрести землю еще под один проект.
— В отличие от большинства, мы не продаем земельные участки, мы продаем домовладения, — рассказал Анзор Берсиров. — У нас сделан генплан всего поселка, построена вся инженерия, мы позволили себе на начальном этапе инвестировать в асфальтовые дороги, разбили участки, построили ограждения и сделали каталог типовых проектов с одним дизайн-кодом. Оттуда можно выбрать дом, который нравится покупателю, и допустимо немного видоизменить его. А дальше уже управляющая компания вводит правила — вплоть до прозрачности заборов. Все это повышает капитализацию проекта. Конечно, поселки живут, на участках появляются беседки, бани — но они уже не так портят вид, да и люди все же смотрят на дома и оформляют участок в едином стиле.
По словам Сергея Лутченко, инфраструктура пока полностью строится за счет области только в тех поселках с индивидуальной застройкой, где участки дают многодетным семьям.
— В рамках госполитики было бы замечательно, если бы у нас находились деньги не только на соцобъекты в многоэтажной застройке, но и для дорог в ИЖС. Но к этому мы еще не пришли.
Перспективно, но сложно
Малоэтажное жилье должно появляться не только из-за формальных требований, но и по велению души, считают эксперты.
— Оно должно быть более доступно, нужен выбор мест, такие ЖК и поселки должны быть повсеместно, в любом направлении выезда, — комментирует Александр Дядин. — И когда будет достаточно комфортных, технологичных, комплексных проектов с асфальтовыми дорогами, удобным подъездом, в 15 минутах от КАД, тогда и спрос вырастет, и предложение не заставит себя долго ждать.
— В 11 районах города из 18 возможна малоэтажная застройка, — отметил Михаил Голубев. — Это и зона, где возможно строительство до 4 этажей, и индивидуальная застройка — например, много садоводств. Властям надо обратить особое внимание на этот сегмент в плане градостроительной документации, регламентов, создания развитой инфраструктуры. Я считаю, необходим Центр по развитию малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге.
По его словам, надо активнее использовать возможности институтов развития, того же ДОМ.рф, с его стандартом комплексного развития жилых кварталов, а также развивать ипотеку. Например, недавно ее расширили на дома в блокированной жилой застройке. Для малоэтажки нужно больше льготных категорий кредитования, так как это априори не маломерное, а жилье большей площади и более высокого класса.
Виктор Лукин считает, что рынок загородного жилья может развиваться гораздо активнее, чем сейчас, несмотря на текущие моменты.
— Что для этого надо делать? Формировать жилье вокруг имеющихся точек притяжения, когда люди приезжают, а у них уже есть инфраструктура: горнолыжные склоны, гольф, какие-то детские площадки, озера, — объясняет он. — Использовать быстровозводимые технологии — мы заключили с несколькими заводами соглашение, и можно буквально за три месяца поставить поселок из 100 домов и вывести его в продажу. Также важна транспортная инфраструктура. Недооцененное направление — таунхаусы, двойные и четверные дома. Это уменьшает стоимость для застройщика и для клиента. Типизация внешнего дизайн-кода повысит привлекательность загородного образа жизни. Нужна и функция единого окна, где можно согласовать все подключения в одном месте. Еще возможность — привлечение инвесторов.
— Мы как загородная компания разработали ряд решений, когда инвестор, заходя в проект и сотрудничая с нами, получает готовый проект с быстрой реализацией поселка, — пояснил Лукин. — В загородной сфере маржинальность низкая, и нам сложно реализовать что-то большое и интересное, во что могут вложить средства крупные компании.
— Экономика в этих проектах иная, она сложнее для застройщика, поэтому любая помощь и послабления со стороны государства нужны, — говорит Анзор Берсиров. — Финансовые инструменты — это ипотечные программы для конечного потребителя. Конечно, было бы правильно разработать программы по инженерной инфраструктуре, т. к. сейчас все ложится на застройщика. Любые субсидии, любое включение в федеральные и региональные программы упростили и развили бы отрасль.
Он напомнил также про социальную нагрузку — это колоссальная часть финмодели, которую невозможно спрогнозировать на 100 % до градкомиссии. И, к сожалению, малоэтажные и многоэтажные комплексы равны.
— Я не говорю, что она должна отсутствовать, но необходимо разграничение: у застройщиков разные продукты, а школы, сады и поликлиники точно так же надо строить. За счет этого нагрузка на квадратный метр вырастает в несколько раз.
Сергей Лутченко согласился, отметив, что нельзя построить сад на 50 мест, его все равно приходится строить на 250 или 300 с учетом радиуса доступности — и проект становится существенно дороже.
— Вообще, вектор, который мы выбрали, — это развитие агломерации, — напомнил он. — Еще в 2017 году было подписано соглашение между Петербургом и Ленинградской областью, которое подразумевает моноцентричность системы, когда есть центр и активная маятниковая миграция. Отсюда появление массовой застройки на границах города и области. Чтобы развивалось малоэтажное строительство, нужна полицентрическая модель. Для этих целей у нас в регионе заложено около 20 технопарков и производственных территорий, что позволит перенаправить потоки людей вне границ агломерации, в том числе тех, кто переселяется в Ленобласть из других регионов.
По его словам, в границах агломерации — 57 муниципальных образований. В основном, там находятся жилые массивы — либо второе жилье тех, кто живет в Петербурге, либо многоэтажные кварталы, откуда люди ездят в город на работу. «Пока мы не разобьем эту цепочку, будут проблемы с транспортом и с инженерной инфраструктурой, — рассказал Лутченко. — Есть правильные примеры: так, развитие порта в Усть-Луге может стать толчком для превращения моноцентричной системы в полицентричную. До недавнего времени был массовый запрос от больших промышленных компаний на размещение производств и строительство жилья».
Сейчас Кингисеппский район изменяет документы территориального планирования и градостроительного зонирования, следующим шагом станет активное освоение западной части Ленинградской области.
— Не стоит тянуть все к границам города, — подчеркнул Лутченко. — Нужно создавать многополярную систему развития. И я думаю, что любой девелопер, застройщик согласится и в других районах строить, если ему это будет выгодно. Но сейчас выгодно строить в приграничной зоне Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»