11 июля 2022, 14:189842
9 комментариев
После падения в апреле и мае интерес к недвижимости на рынке новостроек постепенно просыпается. Но всё же нынешний спрос — другой. Если до сих пор с ипотекой заемщики стремились «расквитаться» как можно скорее, то теперь готовы продлить срок до максимума, лишь бы ежемесячный платеж был приемлемым — и банки с застройщиками стараются идти навстречу.
Фото: Сергей Коньков / «Фонтанка.ру»Поделиться
Госпрограммы, субсидирование ставки застройщиками и снижение ключевой ставки ЦБ, а также появление новых продуктов вроде IT-ипотеки побуждают к покупке на первичке тех, кто выжидал подходящего момента. Эксперты на круглом столе «Фонтанки» обсудили перспективу рынка и рассказали, что там происходит и чего ждать.
Рынок приходит в себя
По данным ЦБ, опубликованным на портале «НашДом.РФ», в апреле сокращение выдачи ипотеки достигло 72 %, в Петербурге выдали 2 531 ипотечный кредит, из них на первичном рынке выдача сократилась на 54 %, на вторичном — на 82 %. Объем выданных ипотечных кредитов стал меньше на 67 % и составил 11,8 млрд рублей. Средняя сумма кредита, по данным на апрель, составила 4,679 млн руб., а средний его срок достиг 23,5 года. Доля просроченных платежей — 0,3 %. По данным ведущих банков, в марте 2022 года ипотека на первичном рынке снизилась на 35 % по сравнению с январем 2022 г., ипотека на вторичном рынке — на 80 %. Такие данные привела Ольга Ларина, руководитель отдела ипотеки в ПИА «Недвижимость».
— Сейчас уже есть некое повышение спроса, но покупателям недвижимости в ипотеку ставка 6 % — это много, всё более востребованной становится ставка, субсидированная застройщиком на весь срок, 0,1 %, — пояснила она. — Вместо стоимости квадратного метра стал куда более важен именно размер платежа в моменте. Ожидаем снижения ставки по господдержке — думаем, банки скоро скорректируют ее до 6 % или даже ниже. Также будут предложения по субсидированию ставки для подогрева спроса. В целом, рынок сейчас на подъеме, поэтому все программы по субсидиям помогают. Ближе к августу ждем потока покупателей из регионов, что тоже будет положительным моментом.
— Сегодня в отрасли идут процессы восстановления нарушенных связей, выстраивание новых логистических цепочек, налаживание параллельного импорта, поиск аналогов импортным стройматериалам, — констатировал Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». — Застройщики не спешат с выводом новых проектов, бросая силы на завершение начатых. Изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики за последнее время, очень серьезны. Так, ситуация, когда в целом невозможно просчитать финансовую модель будущих строек и уровень спроса, привела к тому, что на этом этапе отрасль находится в состоянии высокой неопределенности. С другой стороны, отмечу: инициированная властями льготная ипотека, направленная на оказание существенной поддержки застройщикам, внушает определенный оптимизм.
Хоть правительство и позволило застройщикам сместить сроки ввода объектов в связи со сложной ситуацией, в Петербурге и Москве никто этим правом не пользуется: использование эскроу мотивирует застройщиков вводить объекты своевременно и раньше, чтобы получить доступ к деньгам дольщиков и закрыть кредитные обязательства, рассказала Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА Девелопмент»:
— Мы свои «Огни Залива» строим по графику, но вся история с санкциями добавила немало сложностей. Как только импортные материалы ушли с рынка, объем номенклатуры предложения сократился. Теперь нужно больше усилий, чтобы гармонично укомплектовать проекты.
Как пояснила эксперт, объем предложения на рынке сокращается — в ковидные годы он достиг минимума. После, когда застройщики увидели спрос, они ускорили вывод новых объектов, чтобы восполнить образовавшийся дефицит. Но в полной мере он не закрыт — в лучшие времена на рынке экспонировалось более 5 млн строящихся кв. м, на минимумах эти цифры снижались на 20–25 %. Сейчас прежние показатели пока не достигнуты. В первом квартале года поглощение (то есть покупка) было меньше, чем вывод новых объектов. Что касается ввода, то в этом году он составит порядка 3 млн кв. м, а объем поглощения обычно соотносится с этой цифрой.
Пока застройщики работали по прежним ставкам, объем сделок был приличным: март и в целом первый квартал почти для всех был успешным. А дальше началось падение у всех в разной степени.
— В апреле мы ощутили колоссальное торможение, как и весь рынок: доля сделок упала примерно на 70 %, с мая выросла примерно вдвое, а в июне — еще вдвое относительно мая, — продолжил Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки Объединения «Строительный трест». — Ограничение в виде роста ключевой ставки сначала привело к тому, что люди начали сохранять деньги в квадратных метрах, и в марте мы ощутили огромный приток этих клиентов. С мая со снижением ключевой ставки началось улучшение ситуации после апреля, появилась IT-ипотека, которая, по моим ощущениям, должна составить примерно 20 % от всего объема ипотечных сделок. Нынешняя динамика показывает, что летом все продажи должны пойти вверх. За июнь IT-ипотека у нас составила 30 %, семейная — около 40 % и ипотека с господдержкой — 30 %.
Яна Кадомцева, директор по продажам компании Полис Групп, считает, что прошло мало времени с момента спада на рынке, и вся ситуация активно проявится где-то через полгода — сейчас еще все живут на ранее закупленных материалах и с эскроу, пополненными в 2021 году и начале 2022.
— Новые проекты в городе и области несколько замедлились с продажами, но в июне мы видим подъем — у нас в два раза вырос объем новых клиентов по сравнению с апрелем и маем, так как ставки снизились и активировались субсидированные программы от 0,1 %, — добавила Яна. — Думаю, скоро подтянется региональный спрос, а также те, кто снимают деньги со вкладов и продают вторичную недвижимость.
— Первый квартал действительно был более интересный с точки зрения объемов: с января по май у нас падение составило 15 % и в выручке, и в объеме относительно планов, что совсем не критично, — отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Я ожидала, что это будет повторением 2008 года, когда полгода практически ничего не продавалось, а расторжений было больше, чем заключений. Сейчас намного лучше — мы уже видим оживление, доля ипотеки снова стала 60 %, хотя в мае она была 24 %, в апреле — за 30 %. Самое серьезное падение было в мае, но за это время подготовили тактику на лето. Еще в марте мы пересмотрели бизнес-планы проектов и постарались несколько оптимизировать оптимистичные планы продаж на год — и банк-партнер пошел навстречу. При этом апрель — май показал падение далеко не у всех. Мы выбрали выжидательную позицию наблюдения — в том числе и за тем, что будут делать наши конкуренты — крупные застройщики. Как правило, именно их действия и реакции на это покупателей диктуют тренд общего поведения на рынке.
Ипотека сегодня
Первый квартал этого года отличала нетипично высокая база для сравнения, поэтому он принес очень высокие цифры продаж и ипотечных сделок. Как уточнила Светлана Денисова, общая тревожность ситуации простимулировала многих, кто планировал инвестировать в недвижимость. При традиционном количестве ипотечных сделок в районе 60 %, в первом квартале эта доля доходила и до 80 %, что говорит о том, что люди спешили воспользоваться условиями, хоть ставки были не такие уж и привлекательные.
— Сжатие рынка после февральских событий выглядит более драматичным, чем на самом деле, из-за непропорционально высокой базы, — уточнила она. — Мы видели и более драматичные картины: например, в ковид падение было до 70 %. У нас же в апреле падение составило 50 %, а мае — 60 %, и в июне сразу пошел рост по отношению к тому дну, которого мы достигли в мае. В целом народ адаптируется: у нас в «Огнях Залива» сильно вырос объем бронирования, значит, и объем сделок тоже увеличится.
Банк «ДОМ.РФ» тоже подтверждает рост — продажи активизировались. Основным драйвером спроса на рынке жилья остается ипотека с господдержкой. В Банке «ДОМ.РФ» «Семейная ипотека» доступна по ставке от 5,1 %, «Льготная ипотека на новостройки» — от 6,1 %, ИТ-ипотека — от 4,3 %, «Дальневосточная ипотека» — от 1 %. Льготные ставки фиксируются на весь срок кредитования.
— После недавнего снижения ставки по «Льготной ипотеке с господдержкой» спрос на госпрограмму вырос в 1,5 раза. За две недели с момента снижения ставки льготной ипотеки на покупку новостроек заявки на получение кредитов по госпрограмме в Банк «ДОМ.РФ» подали около 5 000 человек, — говорит Екатерина Маткаримова, руководитель Центра ипотечного кредитования Банка «ДОМ.РФ» в Санкт-Петербурге. — Также мы увеличили максимальную сумму кредита по «Семейной» и «Льготной» ипотеке — теперь она составляет 30 млн рублей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 15 млн рублей в других регионах.
— У нас активна сейчас сельская ипотека, которая превратилась в драйвер роста, — добавила Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка. — На первичном рынке велика роль субсидирования, сформировалась ситуация живой конкуренции, когда клиенты выбирают ставку в зависимости от комиссионного вознаграждения, которое могут считать как от ДДУ, так и от суммы кредита. Мы работаем по этой схеме с 15 застройщиками. С конца июня у нас новая ставка по господдержке — 6 %, одна из самых низких в городе. По семейной — от 5 %. Минимальная ставка — 3 % по программам комплексного развития сельских территорий. Мы одни из первых начали выдавать эти кредиты. Хочу отметить, что в 2022 году условия сельской ипотеки изменились: теперь средства нельзя направлять на покупку квартиры и рефинансирование, остались только варианты покупки или строительства загородного дома. Касательно постройки дома — у нас аккредитовано более 70 подрядных организаций на любого потребителя, здесь можно уложиться и в 5 млн, если у клиента уже есть земля, соответствующая требованиям. Если же земли под стройку нет, сначала нужно купить участок. Приобретение земли и подряда на строительство можно оформить в РСХБ в пределах одной сделки.
— У нас доля ипотеки сейчас 60 %, — продолжила Анжелика Альшаева. — Мы даже увидели в июне рост доли единовременной оплаты — это пришли те, кто первыми понес деньги под высокие ставки по депозитам и теперь получил их с процентами. Наблюдаем, что крупные застройщики выводят большие объемы с некой корректировкой цен в сторону понижения, однако расходы и себестоимость строительства всё равно выросли, так что снижения точно не будет.
— Во втором квартале 2022 года у нас в компании высокая доля ипотеки, апрель — май закрывали с долей более 85 %, и сейчас она выше 80 %, — добавила Яна Кадомцева. — Стопроцентной оплаты немного, а длительные рассрочки не предусмотрены в проектах. В апреле — мае мы ввели акции-скидки, запустили краткосрочные рассрочки 50 на 50 на полгода, но они сыграли точечно, так как стоимость квартир не позволяет многим клиентам оплачивать платежи большими суммами. Рассрочка последние годы больше подходит тем, у кого деньги с продажи или со вкладов, потому что остальные клиенты готовы платить 15–30 тысяч рублей в месяц, а при рассрочке даже на 36 месяцев (средний срок строительства) платежи будут в несколько раз больше. Также застройщикам сейчас важно как можно быстрее пополнять эскроу-счета, поэтому ипотека для всех игроков рынка более актуальна. Крупные федеральные застройщики в 2022 году первыми запустили субсидированные ставки от 0,1 % на весь срок. При таких интересных условиях очень легко потерять спрос на объекты, поэтому все остальные строители также подключились к субсидированным программам. Объём клиентов и сделок по заниженным ставкам у нас более 50 %, поэтому на данный момент отменять эти условия сложно. Если это и случится, то это будет организовано по всему рынку, иначе на такие риски никто не пойдёт.
— У нас средняя доля ипотеки примерно 74 %, в допандемийные годы она была 60 %, в 2022 году пока «горки»: от 50 до 85 % в разные месяцы, — продолжил Максим Разуменко. — В мае мы запустили субсидирование ставки, но пошли не по классическому пути, когда покупается ставка до 0,1 %, увеличивая стоимость квартиры. У нас по объекту NEWПИТЕР есть проектное финансирование, в рамках которого банк снижает нам ключевые показатели по всем программам до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, ставка по IT-ипотеке в ЖК NEWПИТЕР сегодня начинается от 0,35 %, по семейной — от 1,35 % и по ипотеке с господдержкой — от 2,35 %. Количество клиентов по IT-ипотеке в июне уже вдвое превысило майские показатели, хотя я поначалу скептически относился к этому продукту. Также мы запустили и комбо-ипотеку по нашему новому жилому комплексу бизнес-класса «Наука». Там средняя сумма кредита получается около 14,5 млн, так что это единственная возможность использовать программы с лимитом в 12 млн рублей. Согласно условиям такой комбо-ипотеки, 12 млн рублей субсидируется из государственного бюджета, оставшуюся часть банк субсидирует за счёт застройщика. Также комбо-ипотека распространяется на ЖК «Листва» и ЖК «Новое Купчино».
Субсидирование и смысл
Активное развитие истории с субсидированием ставки привело к тому, что конкурировать теперь приходится не только по цене или рассрочке, как раньше было, но еще и по ставке, которая теперь зависит от застройщика.
— Так что в июне мы тоже запустили субсидирование, что дало хороший результат — доля ипотеки выросла и пришла к показателям ноября-декабря, — продолжила Анжелика Альшаева. — Но не сказать, что нам это нравится: это большие расходы для нас, а для клиента это похоже на длительную рассрочку на 20 лет. К тому же это не самый простой продукт в плане продаж, требующий обучения продавцов. Но это работает, и сейчас в КВС ставка 0,1 % на весь срок кредита, а по господдержке — 1,9 %. Это вынужденная мера, так как мы пробовали другие способы, которые не сработали, — делали и скидку, и более лояльные рассрочки. Но конкурентов, которые субсидируют до 0,1 %, не перебить никакой скидкой. Кроме того, счета эскроу рассрочкой так не пополнишь, как ипотекой. Так что в новых очередях наших проектов мы уже закладываем эту статью затрат.
— Даже несмотря на переплату, ежемесячный платеж сейчас крайне важен, а субсидированная ставка дает определенный уровень комфорта, поэтому досрочно гасить кредит не имеет смысла. Важно, чтобы граждане понимали: субсидированная ставка всё равно лимитирована и не может быть бесконечной, — добавила Светлана Денисова. — Те, кто выжидает, должны знать, что это закончится в любой момент.
— Сейчас все застройщики живут за счет субсидирования, практически все запустили программы от 0,1 % на весь срок, — продолжила Яна Кадомцева. — Но льготная ипотека стала интересной с последним понижением ставки. До апреля ее лимит составлял 3 млн при ставке в 6 %, сейчас — 12 млн и ставка 7 %, и все клиенты доступного жилья под нее попадают. Мне кажется: все, кто ждал, когда расширят лимиты, сейчас приходят за покупкой. Мы изначально закладывали на субсидированные программы не более 40 % сделок, но реалии таковы, что этого мало, так как более половины сделок сейчас идут по этой схеме. Я радуюсь, когда вижу заявку без субсидирования, потому что это означает, что рынок возвращается к своему привычному состоянию.
Вторичка и первичка — неразрывная связь
Первичка и вторичка как сообщающиеся сосуды. И особенно важен вторичный рынок для нишевых застройщиков, которые не могут себе позволить фантастически низкие проценты по ипотеке.
— Наша ниша — это улучшение жилищных условий, связанное с продажей имеющегося жилья, — говорит Светлана Денисова. — Когда нет покупателя на квартиру, когда вторичка уперлась в заградительные ставки по ипотеке и без ее продажи не вписаться на первичке — тогда такие клиенты идут к нам. Важно, чтобы функционировала и вторичка тоже, и покупательская аудитория расширялась. Наши семейные квартиры мы продаем так — 30 % первый взнос, потом оплата по 30 тысяч в месяц, пока не продастся вторичка. Но с акцентом на улучшение жилусловий мы завязаны именно на вторичную сделку.
— У нас более 30 % тех, кто продает вторичное жилье, остальное — первичные покупатели, — добавила Яна Кадомцева. — Такие сделки сложнее: даже по трейд-ину нередко цена продажи не устраивает клиентов, и сложно продать жилье даже за несколько месяцев. А рыночной цены на вторичке сейчас нет, она очень размыта. Из-за высоких ставок на вторичном рынке продавцы начали демпинговать — и схожие квартиры теперь можно найти с огромной разницей в цене.
— Ставки по вторичке сейчас хорошие по сравнению с мартом, 10,1–10,3 %. Но всё равно это высокий показатель, — продолжила Ольга Ларина. — Вторичка начала пользоваться спросом за счет того, что продавцы стали готовы к снижению стоимости. Если раньше продавцы не готовы были к снижению даже на 50 тысяч рублей, то сегодня готовы уменьшать цену в пределах 400–500 тысяч рублей, понимая, что с ценой выше рынка квартира простоит долго. Многие продавцы снижают цены на квартиры, чтобы продать максимально быстро и успеть воспользоваться субсидированной ставкой при покупке квартиры в новостройке. На вторичке, по данным ЦБ, март показал падение на 42 %, апрель — на 82 %, однако сейчас идет рост по сравнению с предыдущими месяцами. Мы также выкупаем вторичное жилье на свой баланс «ПИА недвижимость»: сделки проходят в кратчайшие сроки, занимаемся поиском квартир по стоимости ниже рынка, подбором интересных вариантов для инвесторов, трейд-ином.
Светлана Зеленина, в свою очередь, отметила заметное оживление на вторичном рынке в июне:
— Заявок стало на 50 % больше по сравнению с маем. Показатели доли сельской ипотеки, субсидированной и с господдержкой, резко пошли вверх именно по вторичному рынку. Ипотечные ставки в пределах 9–10 % здесь приемлемы, — пояснила она. — К тому же уже собрался пул клиентов, которые очень долго реализуют свою недвижимость. Сейчас всё-таки время покупателей, а не продавцов.
— Появились желающие купить квартиры по программе трейд-ин, — отметил Максим Разуменко. — В марте — апреле продажи вторичной недвижимости практически прекратились, а с ними приостановился и трейд-ин. У нас пока минимальное подорожание квадратного метра, но, если стоимость пойдет в рост, думаю, что владельцы вторички начнут снижать запросы, чтобы успеть воспользоваться субсидированной ставкой.
Медленный рост и ипотека с человеческим лицом
Мнение, что для удешевления квадратного метра нет предпосылок, Светлана Денисова объяснила тремя вещами. Первое — не предвидится снижения себестоимости строительства. Второе: работая в условиях проектного финансирования, нельзя рисковать заключенными договорами, так что столкнувшись со снижением количества сделок стройка должна продолжаться с сохранением качества и без отказа от каких-либо опций. И третий фактор — ожидание существенной инфляции в связи с общей ситуацией на глобальных рынках.
По словам Светланы Денисовой, всё идет к тому, что ипотека будет всё более комфортной для людей и застройщиков. Например, удобна комбинация, когда банк забирает себе всю ипотеку застройщика и получает наполнение эскроу-счетов.
Рынок должен становиться более цивилизованным, а люди — перестать бояться ипотеки. Сегодня, к сожалению, пока это не так, и нужно менять общее представление о комфорте жизни с ипотечным кредитом.
Пока люди беспокоятся о своей занятости, главное, что их волнует, — не слететь с ипотеки в случае потери работы. Как только будет стабильность на рынке труда — будет и на стройке.
— Эскроу-дисконт — хорошая история, но есть не у всех банков, — согласилась Анжелика Альшаева. — Клиент берет ипотеку в том же банке, где у застройщика проектное финансирование, и тот не платит комиссию, а всё это зашивается в хитром проценте. Пока схема работает не на весь срок кредита, а только до ввода в эксплуатацию. Но мы уже поняли, что эскроу-дисконт намного лучше субсидирования, поэтому банки, которые быстро разработают в симбиозе корпоративного блока и розницы такие продукты, окажутся в выигрыше — у них будет высокая доля ипотеки.
— Что касается цен: надеемся, что они не упадут. У нас никаких предпосылок для этого точно нет, а с текущим увеличением накладных расходов тенденция даже обратная, — добавила она.
— Многие говорят о снижении цен, но, насколько я знаю, с учетом субсидирования и повышения стоимости квартир цены в мае — июне уже выросли на 2–3 % и продолжают медленно, но расти по рынку, — добавила Яна Кадомцева. — Также в июне несколько застройщиков тоже приподняли их, заранее предупредив потенциальных покупателей. Думаю, цены будут расти медленно и стабильно, исходя из сроков и темпов строительства, а также планов продаж.
— Люди психологически успокаиваются и приходят к новым реалиям, с которыми нужно жить — ставка 10 % по вторичке и 6 % по господдержке, — считает Ольга Ларина. — Думаю, рынок будет расти.
Возможно, осенью вырастут какие-то издержки и стоимость подрастет, но к субсидированной ставке застройщики придумывают какие-то другие вещи. Где-то согласуют кредит без первоначального взноса, где-то даже на вторичку дают субсидированную ставку — в общем, маркетинговые программы будут расширяться.
— Спрос вырос, меняются условия по льготной ипотеке, подтягиваются региональные программы, поэтому надеемся на восстановление рынка, — подытожила Екатерина Маткаримова.
— Текущая ситуация не похожа на кризис 2008–09 годов, когда цены упали на 20–25 % и полгода не было никаких выдач по ипотеке, — добавил Максим Разуменко. — Тенденций к снижению стоимости квадратного метра нет, мы достигли дна: кто-то а апреле, кто-то в мае, но мы от него оттолкнулись. Так что хорошо, чтобы динамика снижения ключевой ставки сохранилась. В ближайшей перспективе вижу либо стабильность, либо небольшой рост рынка.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»