8 августа 2022, 14:305628
2 комментария
Покупатели снова стали проявлять интерес к доходной недвижимости — апартаментам. Повлияло на это не только падение ключевой ставки и снижение ставок по ипотеке, но и активный туристический сезон, повысивший загрузку гостиниц в Петербурге до 70–90%.
Фото: Hotel bedroom photo created by jcomp — www.freepik.comПоделиться
Подвижный рынок
— Несомненно, геополитическая ситуация не могла не сказаться на продаже апартаментов. Мы почувствовали это еще в марте, — рассказала руководитель отдела продаж Orange.Life Дарья Боровицкая. — На это повлияла и общая растерянность на рынке, и блокировка сетей, на которые была завязана наша рекламная кампания. Потребовалось определенное время, чтобы перенастроить рекламу и перезапустить процессы.
По ее словам, изменилось в чем-то и поведение клиента: например, сильно увеличилось время принятия решений. Если раньше клиент думал максимум недели две, то сейчас — минимум месяц, а то и два. Покупки стали более осторожными. Клиенты более тщательно стараются оценить риски попасть в недострой и долгострой.
— Продажи идут трудно: нет такого, как год назад, когда апартаменты улетали как горячие пирожки, — отметила Дарья Боровицкая. — Но сейчас ко многому уже адаптировались и мы, и рынок в целом. На нем ощущается оживление, появилось больше интересующихся. Люди научились жить в новой ситуации, и она для них сейчас не такая пугающая, как раньше. Мы уже наблюдаем увеличение продаж, которое происходит, когда заканчивается летняя «сезонность», и ожидаем их дальнейший рост в сентябре в связи с завершением сроков депозитов, где хранятся деньги инвесторов
По словам Карины Шальновой, генерального директора управляющей компании RBI PM (входит в Группу RBI), спрос постепенно начал восстанавливаться.
— У нас появились оптовые сделки, люди готовы приобретать объекты на сотни миллионов — это не может не радовать, — говорит она. — Хотелось бы, конечно, вернуться к уровню февраля-марта. Перспектива такая есть — по крайней мере, мы уже видим прежние условия по ипотеке.
При этом, замечает Карина Шальнова, новых больших стартов на рынке во втором квартале не наблюдалось. Но и строительство не останавливалось: так, проект ARTSTUDIO M103 на Московском проспекте, третий в линейке RBI, продолжает возводиться по графику — бесперебойные поставки материалов и оборудования удалось обеспечить благодаря заблаговременным закупкам.
— Первая часть первого полугодия была прекрасна, а потом продажи снизились: в апреле-мае — примерно до 70% относительно объема прошлого года, — вспоминает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — А вот цена на сервисные апартаменты по сравнению с прошлым годом все равно выросла — по нашим оценкам, примерно на 13%. Предложение пополнилось только одним объектом, больших планов по выводу новых проектов мы не видим, что в будущем может создать дефицит на рынке.
ГК «ПСК» в первом полугодии ввела в эксплуатацию два проекта: самый большой в Петербурге комплекс апартаментов «Старт» на Парнасе (там уже передано 70% собственникам, он готовится к запуску на рынок аренды), а также первый объект сети Avenir — Avenir Putilov около станции метро «Кировский завод». «Там около 60% номерного фонда передается управляющей компании, с августа мы уже выйдем на рынок, сейчас завершается меблировка», — говорит Сергей Софронов. Все материалы в два других проекта сети Avenir закуплены, поскольку они находятся в высокой степени готовности — в конце года планируется ввести в эксплуатацию.
По его словам, на продажи влияла внешне- и внутриполитическая напряженность, а также высокие ставки по ипотеке.
— Ипотека в портфеле продажи апартаментов составляет не такую уж большую долю в отличие от жилья — от 20 до 40% в зависимости от сегмента: чем дешевле проект, тем выше доля ипотеки, — рассказал Сергей Софронов. — Но ипотечные ставки выше, чем на квартиры, т.к. государство не субсидирует ипотеку на апартаменты. В целом ощущение, что клиенты заняли выжидательную позицию, в том числе, анализируя свои возможности оплачивать ипотеку и рассрочку. При этом количество обращений высокое, но они стали в меньшей степени конвертироваться в сделки. Надеемся, что это сформирует отложенный спрос.
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева оценивает результаты первого полугодия в целом достаточно неплохо:
— Март был шикарный, было много сделок, апрель — провальный, мы буквально испытали шок, а с мая спрос начал восстанавливаться, активизировались оптовые инвесторы. Малых частных инвесторов было немного, но сейчас они стали появляться благодаря субсидируемой застройщиком ипотеке. Летом к тому же спрос всегда падает.
Что касается объектов компании Becar, то первый корпус Digital Village Vertical планируется открыть в сентябре, а второй сдается через год, но уже стоит под крышей.
По словам Катерины Соболевой, на продажи с 2019 года влияет все сразу: и экономические, и политические, и психологические факторы.
— Сейчас инвесторы более тщательно все взвешивают, но малые частные инвесторы все же возвращаются с рынка жилой недвижимости, что не может не радовать, — рассказала она. — В Петербурге уже возникает дефицит апартаментов в связи с тем, что не выдают новые разрешения, сервисных же апартаментов, коливингов и апарт-отелей мало, и у каждого — свое лицо, что позволяет каждому найти своего инвестора.
С точки зрения объемов строительства, оно идет полным ходом.
— Насколько мне известно, сейчас количество лотов перешло за отметку 13 тысяч. Причем 5,9 тысяч из них были введены в эксплуатацию с начала 2022 года. Еще 5700 апартаментов были введены на рынок, эта цифра в 3,4 раза превышает прошлогодний показатель, — рассказал Виталий Коробов, директор компании Element Development, — Однако до конца года на рынке должно появиться еще около 12,5 тысяч единиц. Тогда общая сумма составит 24,5 тысяч юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиниц.
При этом он отметил, что в первом полугодии продажи сервисных апартаментов в пределах Петербурга сократились на 40%, а в рекреационных — увеличились в два раза. «Мне кажется, что тренд, который начался еще в первом квартале — тогда продажи в загородных проектах увеличились в 2,5 раза, — будет только нарастать, — добавил Коробов, отметив, что это произошло за счет увеличения предложения.
— Нам повезло — мы запустили продажи в феврале 2022 года, собрали отложенный спрос, у нас были даже предварительные брони и листы ожидания, — вспоминает Александр Кравцов, управляющий директор FIZIKA DEVELOPMENT (апарт-отель VIDI). — В феврале, марте, апреле мы перевыполнили все планы и ожидания, в мае был спад, а в июне спрос начал стабилизироваться и возвращаться «в апрель». Сейчас все неплохо, и я верю, что спрос восстановится к осени, к сентябрю, когда люди вернутся из отпусков.
По его мнению, стимулировать к инвестициям в недвижимость внутри страны будут также и отрицательные ставки по валютным счетам. «Жилая недвижимость не дает такого дохода и меньше привлекательна для инвесторов. — считает Александр Кравцов. — К тому же, сейчас сложно получить разрешение на строительство новых апартаментов, да и к жилью в центре города много вопросов. Так что дешевле точно не будет — и покупать будут однозначно».
Своим видением рынка апартаментов поделился партнер и директор Управляющей компании Well Александр Погодин (апарт-отель Well):
— То, что мы наблюдали в первом квартале, должно было повлечь реакцию людей. Рынок недвижимости очень инертный, и если начинается какой-то процесс, то он не может поменяться сразу с положительного на отрицательный или наоборот. Человек должен осознать и уже потом предпринимать какие-то действия. Сейчас есть много факторов, к которым люди чисто по-человечески еще не привыкли. Непонятная ситуация с долларом. Представьте себе инвестора, у которого деньги сейчас хранятся в этой валюте: ему физически трудно переступить через себя и выйти из долларов по цене, которая есть сегодня, чтобы войти в рублевую сделку. Сегодняшний курс — он не выгоден никаким сторонам, в том числе и государству, чей бюджет посчитан совсем по другим параметрам. Поэтому инвестиционная активность будет коррелироваться именно курсовыми колебаниями.
По мнению эксперта, планка в 70 рублей за доллар станет спусковым крючком, который даст людям возможность более заинтересованно смотреть на инвестиции, в том числе в рублях. Пока же инвестор, который решил переложить средства из активов за границу, может продать недвижимость с дисконтом 15–20%, получив в долларовом эквиваленте то же самое, что несколько месяцев назад. И этот демпинг отражается на рынке целиком.
При этом Александр Погодин считает, что не бывает периодов, когда инвестиционная составляющая замирает совсем:
— Денежная масса должна переходить в какие-то активы. Рынок недвижимости всегда был стабилизирующим сбережением: это подушка, которая дает ощущение надежности. Но инвесторы ждут лучших условий, анализируют. Если сегодня предложение лучше в отношении ассортимента и цены, то надо вкладываться, а если условия остаются такими же, то зачем? Если мы будем видеть вымывание какого-то сегмента — апартаментов в какой-то конкретной локации или по каким-то определенным ценам, — это будет побуждающим фактором.
При этом сегодня рынок недвижимости является рынком покупателя: он может просить любые условия, и продавцы готовы с ним их обсуждать. Но, возможно, пройдет время — и разговор будет строиться с иной позиции, отметил Александр Погодин.
Ставка на ставку
Новых схем для привлечения покупателей рынок пока не придумал, и основной из них является субсидирование ипотечной ставки застройщиком.
— Мы используем субсидированную ставку — чтобы быть на уровне хотя бы государственных ипотечных программ, рассрочку, а также предлагаем программу гарантированного дохода для объектов в высокой стадии готовности, — рассказывает Катерина Соболева. — Но субсидирование фактически означает увеличение стоимости. Да и в принципе не стоит ожидать снижения цены: все вокруг дорожает, инфляция все равно большая, и думать, что застройщики будут продавать себе в убыток, не стоит.
Она рассказала, что некоторые банки сейчас предлагают по апартаментам ставку 0,1%, что увеличивает цену, но может быть очень выгодным. «Смотря как инвестор считает — и если он считает хорошо, то понимает, что это не может длиться бесконечно, — поясняет Катерина Соболева. — Рано или поздно субсидирование закончится».
— В RBI также есть программа со ставкой, сниженной до 0,1% на первый год кредита, есть ипотека на 2 года со ставкой 3,8% или на более длительный срок — под 7,4–7,6%. Можно воспользоваться рассрочкой с первым взносом 15% и «поиграть» с размером субсидий. Например, при базовой ставке 10,5% сэкономить 5% от стоимости юнита, — продолжает Карина Шальнова.
— Наши объекты — это либо перепланировка, либо реконструкция зданий. Поэтому, в отличие от коллег, мы не работаем в рамках договоров долевого участия по 214 закону, — пояснила Дарья Боровицкая. — Субсидированных ставок у нас нет, а ипотека в принципе возможна только по тем объектам, где мы уже получили кадастр. Основная часть покупок апартаментов у нас идет за счет 100% предоплаты. Но, как показала практика, это нам не очень мешает.
По ее словам, т.к. компания продает все-таки не просто квадратные метры, а инвестиции и денежные потоки, то для инвестора важно, какой доход будет приносить недвижимость, когда она окупится. «Мы предлагаем различные программы доходности — это программа гарантированной доходности и программа прогрессивного дохода в двух наших реализуемых проектах на Большой Московской и в Банковском переулке. А сейчас готовим новую программу по проекту на Гороховой, аналогов которой нет на рынке», — рассказала Дарья Боровицкая. Она также подчеркнула: по всем объектам с инвесторами заключается договор аренды, который проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Примером для покупателей служат два действующих проекта, по которым выполняются все обязательства.
Когда покупатель рассматривает варианты приобретения апартаментов в рассрочку и ипотеку — все зависит от целей и условий, считает Виталий Коробов:
— Если рассматривать с точки зрения инвестиций, мы бы рекомендовали ипотеку. С помощью нее можно значительно повысить прибыль от покупки. А если основная цель — это проживание, то можно выбрать и программу рассрочки, но тогда это уже вопрос наличия денег и уверенности в платежеспособности к моменту второго платежа.
Он также рассказал о том, как менялась динамика ипотечных сделок по проекту компании «Bereg.Курортный»: в марте и апреле доля ипотечных сделок была на уровне 14%, в мае повысилась до 45%, а в июне уже вернулась к привычному значению — 70%. «При этом за первый месяц лета средний чек увеличился на 10%, а количество обращений в офис продаж — на 200%. Цены в рекреации также показали положительную динамику — рост составил в среднем 23%», — добавил Виталий Коробов.
— Мы также субсидируем апартаменты до ставки, которая будет приемлемой — например, до уровня льготной ипотеки на жилье, — подтвердил Сергей Софронов. — Например, сейчас мы можем предложить ставку 6,9% на весь период кредитования либо 0,1% на первый год. И здесь выгоду той или иной программы необходимо просчитывать индивидуально — в зависимости от того, на какой уровень ежемесячных платежей ориентируется инвестор и в какой срок планирует погасить ипотеку. Возможно, иногда стоит не переплачивать за субсидию на весь срок, а брать ее только на первый год. Есть вероятность, что ставка Центробанка будет и дальше снижаться, — соответственно, можно будет рефинансироваться под более низкий процент по окончании льготного периода. Можно в принципе взять ипотеку под обычную ставку около 10% и не доплачивать ни за какую субсидию, а через один год рефинансировать кредит.
Кроме того, ГК «ПСК» предоставляет рассрочки до ввода объекта в эксплуатацию с небольшим первым взносом и без промежуточных платежей. «Например, в апарт-отеле Kirovsky Avenir со сроком сдачи в декабре этого года можно сейчас приобрести объект, заплатив 500 тыс. рублей первоначального взноса, далее по 50 000 рублей в месяц до декабря и остаток перед вводом в эксплуатацию, — пояснил он. — А затем взять ипотеку и перекрывать платежи за счет сдачи апартамента в аренду. Также у нас есть небольшое количество апартаментов в сданных апарт-отелях, в которых можно приобрести и сразу начать получать доход от сдачи в аренду».
Сергей Софронов выразил сомнения в программах гарантированной доходности, предположив, что они включаются для того, чтобы простимулировать продажи, и не выгодны для компании. «Мы не обещаем конкретных цифр доходности, но показываем, за какие деньги планируем сдавать апартаменты, какие расходы возникают и какая в итоге формируется доходная часть, — пояснил он. — Таким образом, показываем покупателям доходность. Предполагается, что это будет 5–9% в зависимости от объекта. Апартаменты по-прежнему остаются наиболее выгодным инвестиционным вложением в недвижимость: меньшая по сравнению с квартирами цена входа и более высокая ставка аренды за счет работы гостиничных управляющих компаний, которые показывают хорошие показатели по загрузке, а также максимизируют доход за счет краткосрочной аренды».
Он отметил, что в сравнении с остальными инструментами, более волатильными в текущем моменте — такими как акции, облигации, криптовалюта, — вложения в недвижимость выглядят более надежным средством. «Не надо забывать, что апартаменты как объект недвижимости дают доход не только от сдачи в аренду, но и сами по себе капитализируются, растут в цене, — добавил Сергей Софронов. — В отличие от этого тело депозита не растет более чем на процентную ставку, которые вернулись к прежним параметрам. А рассчитывать на дивиденды российских компаний сейчас в принципе сложно».
По словам Александра Кравцова, в их компании сейчас самый рабочий инструмент — рассрочка: «Мы запустили рассрочку 30 на 70, где 70% клиент платит в конце. У нас есть 50/50 на год и 30/70 на полгода. Ипотеки совсем мало — у нас одна сделка за последнее время. Субсидировать ставку мы не хотим — тогда придется продавать дороже, а еще и агентствам платить комиссионные». Что касается программы гарантированного дохода, то внутри компании еще ведутся споры, но пока у VIDI нет утвержденной программы доходности, она должна появиться в августе.
— Покупателей стимулирует все то же самое, что и всегда, — желание вложить деньги в недвижимость, — уверен Александр Погодин. — Просто 10 лет назад апартаменты были какой-то неизвестной субстанцией, нужно было долго объяснять, что это. А сегодня к нам приходят люди, у которых уже есть опыт, а иногда — и портфель объектов, которыми они управляют либо сами, либо с помощью УК.
По его словам, всем инвесторам важна стабильность и надежность, а также комфорт владения объектом, а это обеспечивает уровень управляющей компании.
— Покупая апартаменты, человек становится частью определенных процессов на долгие годы, — говорит Александр Погодин. — Поэтому, создавая управляющую компанию и задавая ее стандарт, мы привносим на рынок новый уровень открытости в отношениях с инвесторами. Пока определенные барьеры все же есть, но недалек тот день, когда мы вместе сможем сесть в одну лодку — инвесторы и УК. Это будет совершенно другой уровень доверия к проектам. Мы открыли продажи апарт-отеля Well во второй половине июля, и уже сейчас у нас появляются новые инструменты для инвесторов. Так, Well планирует вскоре объявить о запуске паевого фонда, привязанного к одноименному апарт-отелю компании на Обводном канале.
— Глобально мы говорим о том, что для инвестора важна уверенность в защищенности своего актива, в его управлении, в доходности… Есть много составляющих, которые дают возможность купить не апартамент, но все же стать участником проекта, приобретая какое-то количество паев, — пояснил Александр Погодин. — При этом паи у нас будут привязаны к конкретным объектам, у нас нет желания снизить порог входа. Есть люди, которые покупают блоки апартаментов, и они хотят вложиться в паевой фонд, но так, чтобы он был привязан к конкретному объекту, чтобы понимать, что конкретно они выбрали.
Что касается программ гарантированного дохода, то компании, работающие с ними, уверены — это, наоборот, показатель уверенности управляющей компании в своих силах, в том, что какой-то объект действительно может давать эту доходность.
— Управляющая компания фактически берет в аренду эти апартаменты, — поясняет Катерина Соболева, — но мы не даем гарантированный доход на строящиеся объекты, т.к. еще непонятно, как изменится ситуация.
По ее словам, инвестор, выбирающий программу максимального дохода, не ждет, что на них посыплется золотой дождь в первый же год работы отеля.
— Каждый, кто открывал бизнес, понимает, что первые 2–3 года идет установка. Инвестор на первое время может выбрать гарантированный доход — например, чтобы компенсировать траты по ипотеке, — комментирует Катерина Соболева. — Но те, кто выбирает максимальный доход, садятся в одну лодку с управляющей компанией. И тут очень важна открытость — в документах, в расходной части. Если продавцы умолчат о каких-либо расходах, у инвестора могут возникнуть вопросы. Тут все зависит от проекта, от УК и от самого инвестора: хочет ли он владеть бизнесом, либо просто купить, заработать на росте стоимости и выйти.
Она также отметила, что потенциал роста стоимости апартаментов выше, чем у жилья, потому что на него влияют как факторы рынка недвижимости, так и рост туристического потока.
Карина Шальнова поделилась опытом работы с гарантированным доходом. В RBI два таких объекта. Введенный в эксплуатацию ARTSTUDIO Moskovsky уже год гарантированно приносит инвесторам по 32 тысячи рублей в месяц. По строящемуся объекту ARTSTUDIO М103 планируются выплаты по 40 тыс. рублей.
— Это хороший инструмент, объекты с гарантированной доходностью продаются дороже обычных апартаментов, — комментирует Карина Шальнова. — Девелопер свои риски в стоимость квадратного метра тоже закладывает. Собственник платит немного больше, но получает фиксированный доход в течение обозначенного в договоре срока — например, в ARTSTUDIO Moskovsky это три года.
Доходность во всех проектах сильно варьируется и зависит от конкретных условий приобретения, дополнил коллег Виталий Коробов: «В нашем комплексе «Bereg.Курортный» в июне она достигала 227% по программе «0% первоначальный взнос», а при базовой программе с 15-процентным первым платежом — всего 180%, если брать в расчет два совершенно одинаковых лота и смотреть на то, за сколько можно продать апартаменты в течение 24 месяцев с начала ипотеки с последующим ее погашением. Но нужно отметить, что доходность перепродажи обычно прогнозируется с учетом роста цен, исходя из нынешней ситуации на рынке. При этом очевидно, что самую высокую прибыль можно получить при покупке лота в проекте на низкой стадии готовности».
Туристы приехали
Доход от апартаментов формируется за счет сдачи в аренду: не будет туристов — не будет и дохода. Но пока статистика за первое полугодие по заполняемости уже действующих объектов радует больше, чем продажи.
— В этом сезоне на ARTSTUDIO Nevsky в стратегии продаж мы выбрали позицию «дороже, но меньше», что позволило нам снизить амортизацию номеров. По результатам полугодия, хотя загрузка ARTSTUDIO Nevsky сократилась на 9% по сравнению с 2021 годом, в выручке мы приросли на 16% по году, — рассказывает Карина Шальнова. — Отель ARTSTUDIO Moskovsky у метро «Фрунзенская» мы запустили в августе прошлого года, поэтому сравнительных данных пока нет, но за первое полугодие он показал загрузку 79% — неплохо с учетом омикрона, спецоперации и общего снижения у всех игроков рынка.
Она отметила, что именно загрузка напрямую связана с доходностью, которая сейчас составляет в среднем от 8 до 12% — в зависимости от того, в какой период был приобретен апартамент.
— Загрузка отелей сейчас точно не хуже, чем в прошлом году, но полное отсутствие иностранных туристов повлияло на стоимость номеров и их заполняемость в высокий сезон, — продолжила Карина Шальнова. — Во время экономического форума многие отели 4* не достигли уровня цен прошлого года. Но зато в целом мы видим стабильно хорошую загрузку — не связанную с тем или иным мероприятием, а на протяжении всего сезона, начиная с мая, по всем дням. Вижу положительную динамику по внутреннему туризму: в прошлом году большинство туристов останавливалось у родственников, а теперь люди выбирают для размещения апартаменты и отели. Видимо, второй год подряд ехать к родственникам уже неудобно. Это подтверждают стабильные показатели отелей, и эти цифры не могут нас не радовать.
— Мы работаем как классическая гостиница на посуточную аренду, — рассказывает Дарья Боровицкая. — Очень хорошо отработали май и июнь, поэтому доходность в июне составила по отелю в переулке Крылова — 25,5%, по Большой Московской — 17,5%. Но есть и низкий сезон, поэтому доходность в моменте выше, чем в полугодии, — это 11% и 8% соответственно. Но надо отметить, что объект на Большой Московской мы запустили в ноябре 2021 года, он только набирает обороты и становится на ноги, а более интересные цифры будут с третьего года.
При этом по загрузке отели благодаря их хорошему расположению вообще не падали ниже 80%, говорит Дарья Боровицкая: «Мы выбираем локации только в районе золотого треугольника, потому что рассчитываем на тех, кто приезжает посмотреть город, и нам важна пешая доступность туристических мест. Поэтому в выходные и праздники у нас загрузка почти 100%, а по июню в среднем на Крылова — 91%, на Большой Московской — 94,7%. Когда все выровняется и пойдет внешний туризм, это будет дополнительным бонусом».
— Наша локация равноудалена и от достопримечательностей, и от делового центра — Невской ратуши, — рассказал о выборе места и Александр Кравцов. — Мы предполагаем, что основные постояльцы будут либо деловые люди, приехавшие в командировку, либо туристы.
Отель компании Becar открылся во время пандемии, и до сих пор большая часть жильцов здесь арендуют на среднесрочный период — это более стабильный вариант и для инвесторов, и для компании.
— Загрузка сейчас больше 90%, при том, что жильцы платят 36 тыс. в месяц за номер, — говорит Катерина Соболева. — По краткосрочной аренде — фееричный июнь. Но средний чек упал: наш турист не готов платить столько, сколько зарубежный. Но, я надеюсь, что границы рано или поздно откроются. Правда, пока курс доллара недостаточно высокий. Например, в 2014 году зарубежным туристам у нас было выгодно отдыхать, а нам было выгодно сдавать по высокому курсу.
При этом Катерина Соболева отметила, что загрузка выше 80–85% не планируется, т.к. иначе идет ускоренная амортизация номера. Поэтому отдел продаж исходит из чека, который обеспечит именно такие показатели.
По словам Карины Шальновой в отеле ARTSTUDIO Nevsky осталось только 5 номеров, в которых живут «долгожители» — некоторые из них арендуют номера уже третий год и планируют жить в них и дальше. Финансовая модель ARTSTUDIO Moskovsky предполагала, что 70% номерного фонда отдается под среднесрочную аренду, 30% — под посуточную. По факту в июне и июле они перераспределились 50/50. «Я приятно удивлена этому приросту, и он продолжается, — говорит Карина Шальнова. — Так что, возможно, придётся поменять модель».
— Молодежь не удержать дома, они насиделись и будут путешествовать еще больше, — продолжила Катерина Соболева. — Поэтому, вероятно, мы перейдем к краткосрочной аренде — на ней изначально и специализировались.
— Российские туристы готовы выбирать апарт-отели, — уверен Виталий Коробов. — На это в предстоящем полугодии сильно повлияет уход западных брендов гостиниц, которые заявили об этом в июле. Так что все интересное — впереди. К тому же апартаменты уже сейчас предоставляют сервис, сопоставимый с гостиничным, зачастую за меньшие деньги. Да и туристический поток позволяет надеяться, что загрузка будет высокая.
По его словам, в первые 6 месяцев 2022 года внутренний туризм развивался весьма интенсивно. Петербург посетили почти 3,7 млн человек, 98% из которых — россияне. Более того, в сегменте апарт-отелей набирает обороты тренд на реализацию проектов реконструкции старого фонда в историческом центре, что также привлекательно для туристического сектора.
Кстати, отельеры отмечают, что «уход» из России «Букинга» (системы бронирования Booking.com) для апартаментов сыграл даже положительную роль.
— Выросли прямые продажи — через продвижение сайта в поисковиках, — пояснила Дарья Боровицкая. — Это положительно сказалось на наших доходах, на доходах наших инвесторов, т.к. «Букинг» забирал большую комиссию, а теперь эти деньги остались у нас.
Сергей Софронов не с таким энтузиазмом смотрит на внешний туризм. Но, по его словам, и возможности выездного туризма стали очень ограниченны, что дало толчок для роста путешествий внутри страны, а Петербург традиционно входит в первые места по предпочтениям российских путешественников.
— Мы ориентируемся на разные виды аренды, в зависимости от типа комплекса и от времени года, — рассказал Сергей Софронов. — Например, в комплексе «Старт» мы изначально ориентируемся на долгосрочную, а в комплексах Avenir предполагаем варьировать, т.к. понимаем, что весь год не будет такого потока, как летом, и логичнее переходить на среднесрочную и долгосрочную. Возможность комбинировать разные модели аренды — это одно из преимуществ рынка апартаментов. Поэтому апартаменты и показали лучшую загрузку, чем гостиницы, во времена ковида.
— Апарт-отели хороши именно своей вариативностью: первое — они позволяют комбинировать разные типы аренды, — считает Александр Погодин, — Второе — в нашей концепции апарт-отель сам по себе становится точкой притяжения в той локации, в которой он размещен. Его гибкая инфраструктура удобна как для тех, кто приезжает в город в гости или по делам, так и для тех, кто уже выбрал для себя этот новый подвижный формат жизни. Поэтому мы уверены, что в апарт-отеле Well на Обводном всегда будут и туристы, и постоянные жители.
Нужны ли апартаменты городу
Одно время о новых проектах апарт-отелей объявляли едва ли не каждый день. Потом ажиотаж стих. В последнее время новых — особенно крупных — проектов заявлено особо не было. Но перспектива у этого сегмента, безусловно, есть — считают эксперты.
— Мне кажется, у исторического центра еще достаточно большой потенциал в плане реконструкции зданий под отельный бизнес, — отмечает Карина Шальнова. — Это небольшие форматы для тех, кто хочет жить именно в апартаментах. Пример нашего ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской улице подтверждает, что такие локации гарантируют хорошие продажи: здесь с удовольствием останавливаются туристы, а значит, инвесторам обеспечен стабильный доход.
Еще один потенциально интересный сегмент, по словам Карины Шальновой, — рекреационные апартаменты, в том числе в регионах, где инвест-отели пока мало представлены. Например, RBI сейчас рассматривает для себя перспективные проекты в Краснодарском крае.
— В конечном итоге, покупатели такой недвижимости переберутся за город в курортные районы, — соглашается Виталий Коробов.
— Место для расширения рынка есть — несмотря на то, что большое количество проектов уже запущено и строится, — соглашается Сергей Софронов. — Больше будет перспектив у небольших по количеству номеров проектов, у тех, которые расположены рядом с центром и зоной высокой деловой активности.
Он также видит большой потенциал у рекреационных апартаментов — этот тренд появился после того, как всех накрыло ковидом, и многие перешли к удаленной работе и загородной жизни.
— Мы видим по туристическому потоку, что апартаменты востребованы, и это будет порождать новые проекты, — говорит Дарья Боровицкая. — Мы же остаемся верными себе, планируем и дальше занимать свою нишу, а также развиваться в Москве и Дубаи, где сейчас подбираем проект.
Ну и, в принципе, есть инвесторы, которые привыкли вкладываться в недвижимость.
— Это консервативный способ, но последние полгода показали, что в общем-то правильный, — отметил Александр Кравцов. — Никакие акции или валюта не дают такой стабильности. Из всей недвижимости, а апартаменты — это коммерческая недвижимость, — это наиболее интересный инструмент, так как жилая не дает в перспективе такого роста стоимости и доходности.
У Becar уже есть проекты не только в Санкт-Петербурге, но и в Москве, и в Дубаи. По словам Катерины Соболевой, компания сейчас смотрит много проектов по франшизе и в партнерстве в регионах России, а также в тех странах, где сегмент апартаментов еще мало представлен.
— Особенность Петербурга в том, что тут все проекты стремятся выделиться, и перенасыщение рынка — это точно не про Петербург, — подчеркнула она.
Кстати, пока готовился этот круглый стол, представители Госдумы в очередной раз заявили, что апартаменты не будут приравнены к жилью. Проблема статуса возникла, в первую очередь, из-за московских проектов, которые были псевдожильем. Но окончательно закон еще так до сих пор и не принят.