Те, кто скупил загородные участки в прошлом году, сейчас начали строить дома. Однако резкий скачок цен на стройматериалы изменил многие планы: строиться стало дорого, некоторые проекты пришлось заморозить. Но строители, работающие на загородном рынке, по-прежнему завалены работой на годы вперед — тренд к переезду за город пока только укрепляется.
11.11.2021 12:2718Печать Фото: Григорий Собченко / «Коммерсантъ»Поделиться Рост по всем фронтам За девять месяцев 2021 года продано более 9 тысяч загородных объектов — коттеджей, участков и таунхаусов. По данным агентства «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), это на 26 % больше, чем за тот же период прошлого года — а он тоже побил все рекорды. Однако плавный, а затем галопирующий рост стоимости стройматериалов в конце года осложнил работу, рассказал Алексей Грищенко, генеральный директор компании «Финский домик». Были сложные переговоры с клиентами, особенно с теми, кто пришел еще осенью 2020, по «старым ценам»: из-за увеличения стоимости материалов в 2021 году строительство для них серьезно подорожало. — Люди накупили участков и начали активно строиться, поэтому до начала подорожания спрос был довольно высоким, — добавил Алексей Грищенко. — Но как только цены пошли вверх, спрос в нашем сегменте замер, так как первыми начали дорожать именно те материалы, с которыми мы работаем. Люди боялись вступать в стройку с непрогнозируемым ростом цен. С сентября те, кто заморозил свое строительство, снова обращается к нам и хочет продолжить работы зимой и в следующем году. Потому что цены на материалы стабилизировались, хоть и на высоком уровне, а строиться всё равно надо. Стройматериалы подорожали, а договоры были подписаны с отсрочкой реализации. Потом были проблемы с переподписанием, приходилось упрощать проекты, долго объяснять клиентам, почему стало так дорого, рассказал Александр Фадеев, генеральный директор ООО «Сингулярити Груп». Компания сама заготавливает пиломатериалы: пиловочник, экспортирует доску. Это стало страховкой от роста стоимости стройматериалов — когда производственная цепочка в одних руках, проще регулировать цену. — Но мы столкнулись с другой проблемой: ажиотажный спрос, который начался весной и летом, еще больше вырос, — добавил Фадеев. — И расти рынок начал в связи со льготной ипотекой — она разогнала спрос на первичном рынке. Некоторые клиенты продали подорожавшие студии в спальных районах и за эти же деньги хотели построить дома, причем быстро и под ключ. Многие из тех, кто до этого рассматривал в качестве жилья квартиру, после скачка цен на первичке повернулись в сторону загородки. Люди готовы добавить себе лишние 20 минут на дорогу, но получить при этом жилье совсем другого уровня: в несколько раз большей площади и лучшего качества. Кроме того, у нас уже порядка 70 % сделок и с домами — ипотечные, так что бывали проблемы в случаях, когда кредит брали до подорожания, а строить планировали весной этого года. Но, как правило, за счет внесенной предоплаты мы успевали купить необходимое и начать строить. Также число запросов на проектирование у нас выросло в 2–2,5 раза. Так как весной сильно подорожала древесина, то внимание клиентов переключилось с каркасных и деревянных домов на каменные, так как эти материалы на тот момент не выросли в цене. Об этом сообщил Виктор Лукин, генеральный директор ООО «Группа Компаний «СтройСинтез». На них заметно повысилось число заявок, так как деревянные и каменные проекты сблизились по стоимости. — Рост цен привел к тому, что многие отложили начало строительства из-за нехватки денег, — пояснил эксперт. — С середины года стоимость выросла на 40–50%, и многие уже сделали проект, но всё еще не начинают работы — ждут сезонных скидок на материалы. Второе следствие этого тренда — уменьшение площади домов, что к тому же снижает риск долгостроя. — Да, цены росли, но они росли неравномерно. Раньше все строили каркасники, потому что дёшево, сейчас дерево подорожало настолько, что строить из газобетона стало выгоднее, — рассказывает Сергей Маковеев, генеральный директор ООО «ЛСР. Стеновые». Компания входит в «Группу ЛСР» (холдинг №1 в Санкт-Петербурге по объемам строительства по данным ЕРЗ) и производит кирпич, клинкер, газобетон, крупноформатную поризованную керамику. Тренды строительства Из-за подорожания сухой доски дома из этого материала стали сравнимы по цене с дешевыми каменными, поддержал тему Александр Фадеев. Но деревянный «квадрат» с чистовой отделкой будет всё равно выше по цене чисто каменного проекта, под которым часто имеют в виду просто коробку. А с фундаментом, внешней и внутренней отделкой камень пока всё-таки дороже. — У нас дома каркасные. Мы сами производим материал, и на дом «под ключ» вместе с проектированием у нас уходит до трех месяцев, — говорит он. — Доска в каркасе занимает не очень большую часть, так что ее подорожание не сильно отразилось на таких проектах. Плюс наши клиенты просят не очень большие по площади дома — в среднем до 150 кв. м — и приходят с ипотекой, а значит, для них важны сроки. Второй плюс: каркасное домостроение автоматизировано. Если строить не на участке, а делать панели на заводе на станках, дом приезжает на участок в виде деталей размером со стену комнаты, с отделкой — собрать его можно за 3–4 дня. Что касается клееного бруса, то, несмотря на подорожание, спрос на него как был, так и остается. Но это длинный цикл заказа, производства и монтажа, занимающий до года, — поэтому очень дорогой. По этому типу строительства мы загружены до марта следующего года. Маржа здесь невысокая, поэтому мы увеличиваем долю каркасного домостроения. — Наоборот, цена каркасника и газобетонного дома сравнялись без учёта отделки, а отделка в газобетонном доме делается легче, чем в деревянном, — не согласился Сергей Маковеев. — Это и привело к тому, что люди, которые собирались строить каркасники, массово перешли на газобетон. Зачем строить каркасник за те же деньги что и газобетонный дом? И эта тенденция скорее всего ещё долго сохранится. Фадеев отметил, что нарастающий поток клиентов стал более «качественным», а люди — осознаннее. При этом основные запросы теперь — скорость и работа «под ключ». — Мы долго занимались клееным брусом, где клиент мог месяцами писать проект дома мечты и потом долго строить, — рассказал он. — Часто в процессе деньги заканчивались. Это видно кое-где в Ленобласти: кто-то живет в неотделанном доме, кто-то — на первом этаже двухэтажного недостроя. В прошлом году, когда встала задача изолироваться в пригороде и спрос подскочил, раскупили всё, что можно. Клиенты просили любой дом, хоть в чистом поле, и побыстрее. Люди с высоким уровнем дохода, располагавшие 30–40 миллионами, готовы были на дом поменьше, но чтобы был готов через месяц. Второй ковидный год только укрепил это тренд. Принципиальная разница с первым ковидным годом в том, что появились люди с ипотекой, которые просят дом именно «под ключ». Алексей Грищенко тоже обратил внимание на интерес к ипотеке как на еще один важный тренд года. — Если же сравнивать дома по технологиям и стоимости, то каркас выйдет незначительно дешевле по сравнению с газобетонным домом, а брус вообще ушел в жесткий премиум-сегмент, — добавил он. — Каркас выигрывает именно по скорости строительства, ведь людям это важно. Всё больше интереса у клиентов к префабам — панельной сборке сделанных на заводе деталей. Заводское производство повышает скорость сборки на самом производстве и монтажа «в полях». Камень же не позволяет осуществить полный цикл стройки быстро из-за технологических и погодных ограничений. К тому же этот материал со второй половины лета тоже резко пошел в рост по стоимости, так как образовался дефицит. Поэтому дисбаланс начала лета, когда каркасные дома стали чуть ли не дороже каменных, уже выравнивается. Смена мировоззрения В условиях, когда отдых за границей стал проблематичен, состоятельные клиенты переключили внимание на обустройство жизни за городом, отметил Александр Фадеев. Вообще, покупатели стали разумнее подходить к площадям: в прошлое уходят нерациональные проекты площадью 600–800 кв. м — в пользу максимально эффективных планировок. Главный запрос — «качественно и удобно», а не «много». Из опций в домах популярен второй свет, большая площадь остекления, сауны вместо отдельно стоящих бань и архитектурные решения в стиле хай-тек. — Из новых тенденций отмечу, что у людей появился вкус, китча в проектах стало меньше. Теперь мы всё больше делаем красивые, органичные для своего окружения дома, — отметил эксперт. — Современный клиент лучше разбирается в технологиях строительства и отделки, не боится экспериментировать — например, сделать эксплуатируемую кровлю, террасу и окна в пол, отделку фиброцементными плитами. Многие ориентируются на планировки с финских сайтов — хотят отдельные хозяйственные помещения, зоны для стиральной или сушильной машины, третий вход в дом с возможностью помыть собаку или обувь после прогулки. Также эксперт отметил спрос на «умный дом», выросший за счет заметного удешевления подобных решений. Например, если раньше для управления светом требовалась отдельная слаботочная сеть, то сейчас контроллер умного дома встраивается в лампы и позволяет регулировать освещение по сценариям за счет датчиков. — Совершенно верно, — согласился Сергей Маковеев. — Поэтому у людей сейчас спрос не на дачи, а на дома для постоянного проживания. Требования к ним совсем другие в плане стройки, но и человек на выходе получает комфорт, надёжность, возможность там работать на удалёнке круглый год и так далее. По запросу клиентов мы начали использовать готовые умные лампы, умные конвекторы отопления, где с приложения можно включать и поддерживать температуру, переключатели с радиомодулями для управления светом из двух разных точек. Алексей Грищенко также отметил интерес покупателей к открытым террасам без крыши, сауне в доме. — Да, есть определенное изменение вкусов: действительно, дешевой некрасивой архитектуры стало меньше, все хотят функциональности и примерно 120–150 «квадратов» полезной площади, — говорит он. — Люди стали понимать, что при постоянном проживании за городом важен комфорт, — отсюда тренд к одноэтажному строительству. — Клиенты понимают, что пандемия надолго, поэтому выбирают качественные материалы, — говорит Виктор Лукин. — На фасад — бельгийский и немецкий облицовочный кирпич, на крышу — натуральную черепицу. Даже в дома небольшой площади планомерно закладывают дорогие технические решения. Также в проектах стало больше беседок, навесов, мест для досуга на улице перед домом. Сейчас эти решения закладывают сразу, тогда как раньше — по остаточному принципу. Всё больше наших клиентов выбирают проекты домов с плоскими крышами, чтобы делать там патио-зоны с кустарником, барбекю-зоны. — Немецкий и бельгийский кирпич — это настолько маленькая часть рынка, что это тенденцией никак не назвать. Остальные люди массово скупают российский кирпич, сделанный из хорошей глины на немецком оборудовании. Тем более из-за курса импорт подорожал, а во время ограничений вообще была проблема провезти это всё через границу, — добавил Сергей Маковеев. А кто проектировать будет? Все оригинальные и современные решения не воплотить без архитекторов, а вот с ними у нас большая проблема. Как отметил Александр Фадеев, на рынке просто нет предложения таких специалистов, способных отвечать запросу. Узкое место загородного рынка сейчас — не цена материалов и не спрос, а именно архитектура. — Весь наш цикл завязан на то, что мы очень долго делаем проекты, — рассказал он. — Архитекторы привыкли проектировать вдумчиво, но большой поток заявок требует оперативности. Когда у клиента есть предварительная планировка, он хочет увидеть модель проекта через несколько дней, а не через месяц. У каждого потенциального покупателя в мессенджере несколько переписок с похожими строителями, и если мы замешкаемся с проектом, он уйдет к другим. Да, мы ищем новых специалистов, берем молодых ребят после магистратуры, но у многих проблема с дисциплиной и мотивацией: они быстро устают и редко доводят дело до конца. Для меня загадка, куда устраиваются выпускники профильных вузов, потому что мы не можем найти не то что «звезд», а просто работоспособных архитекторов. — Есть часть компаний с типовыми проектами, но не всех клиентов это устраивает, — дополнил Виктор Лукин. — Тренд на индивидуальное строительство усилился, и хороших специалистов, которые чувствуют клиента и готовы делать нечто современное, действительно не хватает. Многие из работающих на рынке боятся брать сложные конструкции, а тем временем люди готовы даже стоять в очереди к понравившемуся архитектору ради дома мечты. Строиться и не ждать По мнению Александра Фадеева, рынок загородного строительства в стране находится в зачаточном состоянии, так как больше 90 % индивидуальных проектов — это самострои, когда физлица строят сами на те деньги, что есть. И почти всегда в итоге получается дороже, чем у профессиональных подрядчиков: — Это рынок огромный и дикий, где мы конкурируем с самостроем. При этом рынок растет. — Я думаю, что самострой как тренд в России пока никуда не уйдет: у нас не так много частных строителей, которых, может быть, удастся легализовать со временем, — добавил Виктор Лукин. — Большая часть клиентов, желая сэкономить, строит своими силами, ищет частные бригады. Но, поскольку сами они не специалисты, их иногда обманывают. А по словам Алексея Грищенко, рынок домостроения пока дикий еще и потому, что в стране нет культуры проживания за городом. Человек не понимает, что в доме важно, а что — вторично, мыслит «квартирно» или устаревшими категориями. Из-за этого появляются непрактичные дома. Но картина уже меняется, растет интерес к скандинавскому стилю, есть тренд к уменьшению площади и понимание, что внешность важна, но архитектура стоит денег. Пока же в России перенимают зарубежную модель проживания за городом, потому что собственная еще не сформировалась. — Учитывая ситуацию этого года, я бы не рекомендовал ждать удешевления стройки — мы не вернемся к ценам 2019 или до 2020 года, — добавил Грищенко. — Так что если планировали строиться, то надо это делать в новой реальности. Я рекомендовал бы тщательно взвешивать решения, учитывая возросшую стоимость стройки, и не увлекаться архитектурой. Если вы хотите дом при нынешнем уровне цен, то нужна ли вам большая площадь? Если дом стал не по карману, всегда можно сэкономить на своих «хотелках». — Мы с коллегами, как могли, сдерживали рост цен стройматериалов, поэтому он не привел к пропорциональному росту стоимости квадратного метра, — говорит Александр Фадеев. — Это мы делали за счет своей маржи, и я уверен, что дальше этот рост цен мы всё-таки увидим. Квадратный метр в «спальниках» вроде Девяткино стоит уже запредельно — и загородный рынок подтянется: мы работаем на рынке, а не в вакууме. У нас есть кейсы, когда клиенты продавали однушку в спальнике, на эти деньги мы им строили дом, который потом сдавался дороже городской квартиры. Были клиенты, заказавшие вместо большого дорогого дома на эти же деньги несколько маленьких домиков на участке 10–30 соток, посчитав сдачу в аренду более целесообразной. По словам эксперта, рентабельность в частном домостроении в разы выше новостроек в спальных районах, так что инвесторам стоит обратить внимание на вложение денег в частные дома. Хотя надеяться на такой же пузырь, как на первичном рынке, не приходится, цены на загородном рынке всё равно будут только расти. Анна Романова, «Фонтанка.ру»